房地产如何把控成本7篇房地产如何把控成本 房地产成本开发控制 房地产业是综合性的产业，它和工业生产一样，从原材料供应开始到生产加工、成品销售，从头到尾贯穿看一条生产经营链，从资下面是小编为大家整理的房地产如何把控成本7篇,供大家参考。
篇一：房地产如何把控成本
产成本开发控制房地产业是综合性的产业， 它和工业生产一样， 从原材料供应开始到生产加工、 成品销售， 从头到尾贯穿看一条生产经营链， 从资金的储备开始到资金分解投入、 销售回收， 从开始到结束始终贯穿看一条资金链。
不论是生产经营链还是资金链都必须良性运转才能收到好效益， 中断任何一条链都会产生灾难性的后果。
房地产开发的成本控制自始至终贯穿在开发的全过程， 也就是贯穿在生产经营和资金管理中。
控制好开发成本， 才能实现计划利润， 生产经营才能滚动良性发展， 扩大企业的生存空间， 提高企业的竞争力。
第一节
开发成本的组成 开发成本是指在开发建设的过程中按照开发管理程序， 分期分批所耗用的资金数量。
一、 前期费用：
前期费用是指开发项目在建设实施前为项目开发实施所做的准备工作需要支付的费用。
1、 在建委办理前期手续应缴纳的费用：
（1）
公用设施配套费（以建安造价为基数计取 3%）；
（2）
劳保统筹费（以直接工程费为基数计取 3.2%）；
（3）
质检费（按建筑面积计算， 每 m2 交纳 2.2 元）
; （4）
墙改基金（按建筑面积计算每平方米收取 8 元）
; （5）
残疾人保证金（按建筑面积每平方米交纳 1.5 元）
; （6）
定额测定费（按税前造价计取 1.3‰）；
（7）
垃圾处理费（按照预计开挖土方量每平方米交纳 8 元）；
其中， 墙改基金属保证金， 当施工图设计通过图审中心审核， 符合建筑节能要求， 并在竣工验收时符合设计要求， 建设项目竣工备案后， 即可申请退还。
劳保统筹费和定额测定费原本属于建筑安装工程费用定额中的费用项目， 本应由承建单位交纳， 由于政府向承包商收取这两项费用一是不好找人，二是难受全额， 所以由开发商代为交纳， 结算时从承包商的结算中扣回。
垃圾处理费亦本应由土方施工队向政府交纳， 处于以上原因也由开发商
代交， 在土方施工合同中， 从单价中扣除。
2、 在规划局办理相关手续应交纳的费用：
（8）
办理选址意见书 （按照建设用地面积每平方米交纳 0.8 元）；
（9）
规划信息费（按照建筑面积每平方米 0.8 元）；
（10）
规划评审费（按拟建项目一份规划 3000 元）；
（11）
竣工规划费（按照实际建筑面积每平方米交 0.8 元）；
其中规划评审费不包括参与评审的专家出场费， 此项费用根据规划的规模大小和参加评审的专家人数确定， 每人 100 元~300 元不等。
3、 办理招标手续应交纳的费用：
（12）
招标代理费（按建安造价计取 0.6‰~0.7‰）；
（13）
招标场地费（每个标段收取 800 元）；
（14）
招标技术服务费（按建筑面积每平方米计取 0.4~0.5 元）；
（15）
评标费（按参加评标的专家人数支付， 每人 100 元~200 元）；
其中招标代理费支付给招标代理合同， 招标场地费和招标技术服务费支付给招标办公室， 技术服务费中 60%由中标的施工单位承担， 40%由业主承担； 评标费支付给参与评标的专家。
4、 测绘队应收取的费用：
（16）
地形测绘费；
（17）
定位放线费；
（18）
竣工测绘费（每幢楼计取 1000 元）；
5、 排污处应收取的费用：
（19）
排污管网前期勘察费；
（20）
排污管网维修费；
（21）
办理排污许可证的手续费（工本费 364 元）；
（22）
基建排污费（按建筑面积计取每平方米 2 元）；
其中基建排污费由业主代交， 结算时扣回。
6、 其他费用 （23）
规划设计费: 由设计院进行规划设计并通过规划委员会组织专家评审批准， 总体规划按总建筑面积每平方米 0.6 元计取， 单项建筑的规划设计不另行收费， 并入设计费；
（24）
施工图设计费：
由于市场经济的因素， 绝大部分设计费用均未按相关标准计算， 而且城市级别不同， 市场价格也不完全一样， 均由业主与设计单位协商确定设计费。
（25）
地质勘察费：
由地质勘察单位进行地质勘察， 原则上探孔每米 100元， 已完全市场化；
（26）
施工图审核费：
由图审中心负责审图， 市场价 1000 万元；
以下的项目， 按建安造价的 1.4%计取， 1000 万元以上的项目按 1.1%计取。
（27）
消防审核费：
由消防局负责审图， 住宅按建筑面积每平方米 1 元计取， 商业建筑按每平方米 5 元计取；
（28）
拆迁补偿费：
该项费用无定数， 应根据迁移户的多少来商定， 而且因人而异， 因单位而异， 均由业主和迁移户反复协商解决；
（29）
树木移植费：
由园林局对现状树木进行评估， 树木越珍贵、 越大，估价就越高。
此项费用均由业主与园林局相关人员及领导磋商确定后交纳。
（30）
土地过户手续费：
在土管局办理过户应交纳的手续费；
（31）
土地出让金：
由土管局收取协议地块总价的 20%；
（32)土地评估费：
由中介单位进行评估， 收取一定数额的评估手续费；
（33）
土地变更使用性质地价补差：
由土管局按标准收取；
（34）
道路开口费：
对道路开口损坏的植被和道路进行估价赔偿， 分别由园林局和市政养护处收取；
（35）
固定资产投资调节税， 也叫固定资产投资方向税， 从 2004 年停缴至今；
（36）
热力接口费：
由热力公司按规定收取；
（37）
防雷检测费：
由气象局收取；
（38）
临时用电费：
施工单位施工现场施工的和生活用电， 由业主代交，在工程进度款支付时分批扣回；
（39）
监理费：
由于市场竞争激烈， 监理费均未按标准计取， 均由业主与监理公司协商确定；
（40）
地形测绘成果资料费：
图 92 元/幅；
（41）
民工工资保证金：
按总投资的 20%由市建委， 民工工资发完民工全部返乡 ， 无投诉后再返回， 此款不交， 不办理施工许可证。
这也是政府保
护弱势群体的一项控制措施。
二、 建设费用 项目建设费用是指项目从开工建设到竣工， 并配套设施全面完善所发生的全部费用 1、 项目建安费用 单位工程建设费用， 若干个组合在一起就成了片区项目建安费用。
除了主要项目外， 还包括片区的公共建筑、 管理用房、 服务用房等。
项目的建安费用除了 施工图设计中的全部内容外， 还包括项目的设计变更调整的费用和业主为了项目实施请施工单位代为办理事项的费用。
项目建设费用是诸多费用中占全额比重最大的费用。
2、 室外管网建设费 室外管网指为整个片区服务的给水管道、 排水管道、 热力管道以及室外消防水池三个系统， 室外管网建设费指这三个系统从市政管网接口到入口所发生的建设费用。
3、 园林绿化景观设计费及施工费用 园林景观设计不含在项目设计中， 另外安排有资质的设计单位设计， 施工建设费用则依据园林景观施工图来计划。
由于其随意性很大， 所以费用差额比较悬殊。
4、 道路及亮化工程建设费 道路及亮化工程的设计并入园林设计， 不再发生费用， 但道路和亮化工程的建设却是容易变化的， 其建设费用浮动也比较大。
5、 围墙、 大门建设费 一般情况下大门和警卫室同时建设， 由设计单位设计， 同时发生设计费用。
6、 智能化系统建设费 小区的智能化建设的规模和内容根据小区规模大小、 档次高低来确定，最低要满足安防要求， 方案由施工承包单位编制， 业主审核定案后实施， 不发生设计费用， 只发生建设费用。
7、 箱变（或配电室）
及电缆铺设费用 小区的供电系统， 由承包施工单位提供方案并在供电局办理相关手续，
由业主审定后建设， 以满足小区用电负荷为准， 不发生设计费用。
8、 施工现场临时水源、 电源设置费用 按规定， 业主负责将施工用的水源、 电源引入施工现场， 施工单位负责施工现场内的电源铺设， 此项费用由于可以多次利用， 属于摊销费用。
9、 小区健身器材购置费 小区的健身器材置配可以灵活掌握， 不受限制 10、 其他建设费 其他建设费指不可预见， 必须发生的费用， 如地道加固处理、 场地平整换土费用， 必须保存的旧管网设施的异地建设费或就地保护费等等。
三、 销售费用 房屋销售过程， 从策划到宣传， 从开盘销售到尾盘处理， 需要很长时 段， 要发生多种费用。
1、 产权者（购房者）
应交纳的各项费用， 由开发商先代为交纳， 购房时扣回来。
（1）
银行办理按揭手续的公正费；
（2）
银行办理按揭手续的保险费；
（3）
产权评估费；
（4）
办理产权证的工本费；
（5）
契税；
（6）
维修基金；
（7）
天然气入户费；
（8）
闭路电视入户费；
2、 新建商品房交易费， （房管局按购房面积每平方米收 3 元）；
3、 项目保证金 用于保证民工工资按期发放， 如果民工因工资上访， 将用这笔资金解决。市建委按建安造价的 30%预收， 竣工后无民工上访即返回；
4、 样板房建设费 为了促进销售， 在项目建设过程中就预先按照施工图设计的户型平面布置异地建造出来， 作为样板示范， 供购房者参考。
由于多以轻钢结构建设，有一部分原材料可以回收利用， 应测算回收材料其利用价值， 剩余的摊销
进样板房建设费；
5、 销售代理费用 委托借用销售代理机构来推进销售， 按约定支付代理费用；
6、 广告宣传费用 指为销售服务的各种宣传费用， 如电视节目广告、 光盘制作、 户外广告、楼书、 宣传纪念品、 手机传送短信息等等；
7、 沙盘制作费用 请模具厂或专业单位将整个小区的建筑制作成沙盘模型， 应支付制作安装费用 8、 开盘费用 指销售开盘时举行的庆典活动所发生的费用， 如请礼仪公司策划组织、赠送开盘纪念品等等。
但此项费用的支出应该减去参加庆典的客人送的礼钱， 才是正真的开盘的净花费；
9、 销售有奖活动支付的奖金、 奖品费用；
10、 销售大厅的全部开支费用 包括房租费 （或摊销费）、 设备配置、 装修费用以及其他必须发生的费用。
四、 财务费用及其他费用 1、 借贷利息 分存款利息和贷款利息， 前者为收入， 后者为支出， 二者相减即成为净支付的贷款利息， 再加上手续费成为借贷利息；
2、 各类税金 应向国家交纳的各种税金， 如总收入的 5.5%的营业税， 18%~33%的所得税； 3‰合同印花税及土地增值税等等；
3、 固定资产摊销及维修费用 固定资产指价值在 2000 元以上， 使用年限在 2 年以上的资产， 固定资产的摊销费用计算应遵守国家的统一标准。
固定资产的维修费用应随固定资产摊销费进行摊销；
4、 低值消耗品消耗费用 不论使用年限有多长， 但价值在 2000 元以下的资产均属低值消耗品，低值消耗品也应分年进行摊销；
5、 一次性消耗品费用 不可回收利用的消耗品为一次性消耗品， 一次性摊销；
6、 工资、 福利费用 工资费用指企业的全员工资和奖金， 其中包括施工津贴和销售提成在内。福利费用指各种补贴， 职工五金、 年节物品发放等等；
7、 交通费 包括因公工作需要乘坐飞机、 汽车、 轮船的车票报销、 公用车辆的保险费、 养路费、 过路费、 车辆保养及维修费， 油料费用等等；
8、 通讯费 指固定电话座机费、 通话费， 手机报销费用、 邮寄费用、 网络入网费用等；
9、 出差费
指因公出差的补贴费用；
10、 水、 电、 暖费用：
指办公场所用的水、 电、 暖气的费用；
11、 书报杂志费：
指经会议研究决定购配的各种报纸、 杂志、 工具书的费用；
12、 调研评估费用：
指市场调研、 项目调研请专业机构进行调研评估应支付 的报酬， 重点工程的预决算的编制审核费用等；
13、 计划外的维修补偿费用 建筑物保修期满以后， 工程结算及工程尾款支付兑现再出现的质量缺陷需物业公司进行维修的费用或是对购房者一次性补偿的费用。
14、 招待费 业务来往， 办理前期手续， 上级部门及领导检查， 观摩等所发生的接待、招待费用；
15、 诉讼费、 法律咨询费， 指律师费的支付， 还包括司法诉讼中的败诉补偿、索赔费用；
16、 会议费用：
企业的管理会议， 宣传企业文化的各种活动会议等各种会议召开需要发生的一次性费用；
17、 慈善事业费 用于阳光工程， 困难扶贫、 各种赞助等所发生的费用 18、 奖金：
企业在生产过程中所发生的现金奖励和物资奖励， 需产生的费用；
19、 不可预见费用
用于政府执法通报处罚和政府摊派所发生的各种费用， 以及天灾人祸造成的经济损失应摊入建设成本的费用；
20、 学习、 培训费用 用于职工、 干部学习业务进行技能培训所发生的费用。
第二节
开发成本的控制 房产开发在项目选址时就开始策划， 对开发经营的经济效果就进行了 必要的分析， 其中开发成本分析占主要篇幅。
项目开发决策后， 在前期准备和实施阶段， 由于工作的深度不同， 工作对象不同完成各项任务投入的人力资源不同， 开发的经济效益会有很大的差异， 这就需要加大对开发成本的控制。
一、 前期费用的控制：
前期工作内容涉及面广， 费用繁杂， 需要分门别类地分析费用的内在质量和完成工作任务的人为因素， 应针对性地研究出办事的原则， 方法、 目标确定合适的办事人员， 才能使前期费用的开支得到有效控制。
1、 妥善安排前期各项费用的交纳时间， 早交和晚交涉及到资金周转和利息损失。
同时在关键时刻支付应交纳的费用， 还可以加深企业在政府的印象。
2、 准确掌握运用各项费用的计算公式， 避免基数不准， 造成多交费用。
特别是以建安造价、 建筑面积、 直接工程费， 土地面积等计算单位的， 则计算单位必须绝对准确。
3、 征收费用的单位应分门别类罗列清楚， 同时对所征费用的理由、 范围、 时间段都应调查清楚， 做到钱花的明白。
4、 理清各种费用交纳的轻重缓急， 将应交费用分为急办、 必办、 应办、 缓办四个等级， 根据资金储备情况， 合理安排分批、 分期付款时间。
5、 加强公关工作， 将征收各项费用的单位和办事人员、 主管领导逐一排队分析， 通过有利的社会关系， 动之以情、 晓之以理， 在费用交纳的时间上和分期分批的数额上尽可能避免使企业的资金链断链， 造成困境。
6、 熟悉前期费用的全部业务， 要有预见性地做好费用交纳前的洽谈工作， 不干毫无准备的事。
二、 建设费用的成本控制 建设费用的成本在整个开发成本中占很大的比例， 从节约成本的角度中，只要控制好建设成本， 就可...
篇二：房地产如何把控成本
产项目开发中的成本控制措施摘要：
随着中国房地产市场由成长期步入成熟期， 市场竞争日趋激烈和规范化。
在这种形势下， 房地产开发企业要想获得稳定的经营利润，除了必须密切关注和研究消费者的消费偏好， 提供适销对路的房源外， 还应降低开发成本， 严格控制各项费用支出， 房地产企业逐渐向精细化管理靠拢。
房产项目的全过程成本管理是每个房地产行业工作人员日常必定要接触到的工作内容， 本文就房产项目的全过程成本控制措施谈一些个人的看法和体会。
关键词：
房地产开发； 成本控制 ； 经济效益
中图分类号：
F293 文献标识码：
A
引言：
在市场经济时代， 当某一高档消费品的市场日趋完善成熟的时候， 市场竞争主要表现为价格的竞争。
商品住宅作为一种特殊商品， 当基本的元素如房型、 环境、 外形等都已被市场理性选择， 在如今房地产市场十分规范的情况下， 价格战将是一种趋势， 这时成本管理的有效与否直接关系房地产企业赢利的空间大小， 必将成为市场竞争中更为现实的手段和方法。
随着全球金融危机的不断扩大， 如何加强开发项目的成本控制显得尤为重要。
1. 项目论证阶段的成本控制
项目在论证阶段着重的是土地费用的把控。
土地一旦到手， 其成本即已基本确定， 直至项目结束该成本一般都不会有大的变化。
可行性研究
报告一般应包括地块基础资料、 周边环境及其发展趋势、 初步规划设计方案、 开发节奏及市场定位、 成本费用估算及控制目标和措施、 投资及效益测算、 利润体现安排、 税务环境及其影响、 资金计划、 投资风险及应对措施、 项目综合评价意见等。
2. 设计过程中的成本控制
项目设计阶段， 成本控制的重头戏项目设计阶段是控制开发成本实现经济效益的最直接最重要的环节， 因为设计阶段可锁定可控成本的 90%以上。
房地产项目设计阶段一般可统分为初步设计和施工图设计。
2. 1 设计阶段是房地产项目成本管理的关键与重点。
设计环节的费用管理有两个目的， 一是降低为完成设计任务所需的设计成本， 二是降低工程所需设备、 材料、 建筑、 安装等费用。
由于占工程费用大部分的设备、材料、 建筑、 安装费用在设计阶段就可以较精确地确定， 因此可以说， 降低项目成本的关键在设计阶段。
在设计阶段中做好以下问题控制成本。
2. 2 推行设计招标择优选择设计单位。
积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法， 尽量将工程主体及配套的围护、 绿化等均放在一起进行招标， 采用多家竞投， 组织有关专家综合评比， 这样既可优选出好的设计单位， 又可促进设计方在项目整体布局、 建筑造型使用功能上开拓创新， 在降低工程造价上下功夫。
2. 3 开展限额设计控制造价。
设计不精、 深度不够是增加工程造价的不确定因素， 由于设计频繁变更， 给工程造价控制带来一定的难度。
设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额， 熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算， 再用初步设计概算控制施工图
设计及概算。
合理分解和使用投资限额， 融施工图设计和施工图预算为一体， 把技术和经济有机结合起来。
并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、 比较， 优化设计， 降低工程造价。
2. 4 加强对设计人员进行经济观念的教育。
在设计工作中推行限额设计， 根据合同标的额， 对各专业限定投资额， 严格控制技术设计和施工图设计的工程量和技术标准。
在设计中， 从项目的实际情况出发， 不盲目追求高标准、 高水平， 体现“中等、 适用， 在适用的条件下注意美观” 的原则， 合理使用人力、 物力、 财力， 将有限的资金用到工程的关键部位上，采取多方案的比较， 设计采用最佳方案。
3. 招标、 投标阶段的成本控制
要积极采用订单模式进行招投标工作， 这种模式是指招标单位提供统一招标文件， 投标单位根据招标文件中设计的工程施工的相关要求， 按照企业定额或参照建设行政主管部门发布的现行消耗量定额及造价管理机构发布的关于施工项目的各项市场价格信息进行投标报价工作。
这种科学的招投标管理可从整体上加强对工程的成本控制。
同时还应注意， 在工程量清单编制完成之后要发给各投标单位。
这样做是为了 投标单位对工程量清单进行科学的预估和复核。
最后， 投标的报价完成之后， 投标单位应在约定的时间内及时提交投标文件。
这样做是为了评标委员会及时地根据招标文件确定的评标标准和方法对投标方案进行评定。
采用这种投标模式是为了使投标单位之间的竞争更加公平和合理。
4. 施工阶段的成本控制
施工阶段是资金投入的最大阶段， 是招投标工作的延伸， 是合同的具体化。
加强施工控制， 就是加强履约行为的管理。
施工管理阶段成本控制主要考虑以下几个方面：
4. 1 抓好合同管理， 严审工程变更与签证由建设单位引起的变更主是设计变更、 施工条件变更、 进度计划变更和工程项目变更等。
控制变更的关键在于应严格按公司规定的权责进行审批， 确保签证的质量， 杜绝不实及虚假签证的发生。
控制变更与签证首先要强调及时性， 一道工序施工完，时间久了 一些细节容易忘记， 如果第二道工序又将其覆盖， 客观的数据资料就难以甚至无法证实。
对签证一般要求自发生之日起 20 天内办妥。
其次， 对签证的描述要求客观、 准确， 隐蔽签证要以图纸为依据， 标明被隐蔽部位、 项目和工艺、 质量完成情况， 如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定， 还要求标明几何尺寸， 并附上简图。
施工图以外的现场签证， 必须写明时间、 地点、 事由、 几何尺寸或原始数据， 不能笼统地签注工程量和工程造价。
签证发生后应根据合同规定及时处理， 严格按公司《权责审批》 进行审核， 经办人员不得随意变通。
要加强预见性， 尽量减少签证发生。
预算人员要广泛掌握建材行情， 在现行材料价格全部为市场价的今天，如果对材料市场价格不清楚， 就无法进行工程造价管理。
4. 2 从管理模式上着手， 完善职责分工及有关制度， 落实责任， 从工程管理机制上建立健全的投资控制系统同时做好月度工程进度款审核， 避免投资失控。
工程进度款的审核， 对经监理方确定的工程量， 按合同约定的计价依据， 套用材料单价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款。
4. 3 从技术措施上展开项目投资的有效控制对主要施工技术方案做好论证的基础上， 广泛应用新材料、 新工艺、 新办法等等， 想方设法在技术上实施项目投资的有效控制， 技术措施是实施项目投资的必要保证。
据统计， 材料费一般占直接工程费的 70%左右。
同时， 直接费的高低影响到间接费的高低， 因此， 选用新工艺、 新材料， 是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。
4. 4 从经济措施上展开项目投资的有效控制对大宗材料或大型设备按合同要求可直接进行甲供， 以达到降低造价之目的。
甲供材料须根据工序及施工进度安排进料计划， 尽量降低存储成本。
另外， 加强甲供材料的现场管理， 合理堆放， 减少搬运及损耗。
5. 竣工阶段的成本控制
在事后控制阶段, 成本控制的首要任务就是做好竣工结算, 这是控制建安造价的最后一关。
竣工结算前, 必须严格履行竣工验收手续, 及时收集整理各项相关资料, 确保完整无疏漏; 依据合同相关条款, 逐步核定已确认的施工项目工程量、 取费及单价等, 保证结算费用的准确无误; 妥善处理工程洽商签证并清理预算增减帐, 尤其是要重点审定材料价差与竣工调价工作; 同时, 为确保结算质量及投资收益, 企业应引入工程结算复审及尾款会签制度, 多重保障竣工结算无失误。
其次, 重视项目的后评价工作与历史成本数据库完善工作, 不断地归纳总结业务工作的经验教训, 学习与收集先进企业的成本数据, 才能够为企业成本控制的实效性提供更多的帮助。
6. 结语
随着房地产市场日趋理性化, 房地产项目 成本控制也逐步成为房地产
企业经营中的重点内容。
要做好这项复杂、 系统、 细致的管理工作, 企业要不断创新成本管理方法, 全员全过程的实施成本控制, 才可能有效地将项目 建设成本控制于合理范围内, 在不断增强设计、 施工阶段成本控制的同时, 还应做到严格履行竣工验收程序, 以有效增进项目开发经济效益、 提高企业市场竞争力。
参考文献：
[1]
周巍. 房地产开发项目 造价控制与成本管理研究[J] . 特区经济, 2008, (5) .
[2] 马 新山 , 王刚 . 论房 地 产 项 目 目 标成 本管 理[J]. 科协论坛, 2010, (12) .
篇三：房地产如何把控成本
产项目成本控制 清华大学职业经理培训中心 F22 班赵宝华（学号：
）
摘要：
房地产投资不断增大， 利润水平却逐渐趋于下降。
有效降低成本， 对于增加市场竞争力非常重要。
要控制开发成本， 就必须做好“四节”筑安装工程费， 市政公共设施费用， 管理费用， 贷款利息， 税费及其他费用等各个环节入手， 积极做好开发成本控制。
①， 从构成房地产行业成本的土地费用、 前期工程费， 建 关键词：
开发成本
成本控制
ABC 分析法
房地产项目目前正处于行业发展的时期， 对成本的关注还仅仅停留在建造成本方面， 由于以前房地产行业平均利润水平很高， 因而对管理成本则几乎完全不关心或不十分重视的状态。
大多数房地产公司的运营和管理， 都还是停留在过去的派工制或简单目标岗位责任制的方式方法上。
如果这个行业的利润水平下降到家电行业和汽车行业的利润水平， 企业能够继续生存和发展下去所面临的压力是很大的， 所以房地产项目必须重视成本控制。
一、
房地产项目的成本分析：
房地产项目的成本主要是由项目开发成本费用、 期间费用、 税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和开发商的应得利润构成。
1 、 项目开发成本费：
项目开发成本费用的内容包括：
土地使用权取得费， 建筑工程勘察、 规划设计及前期工程费， 建筑、 安装工程费， 附属工程费， 开发间接费。
1 ）
土地使用权取得费：
土地使用权取得费， 是指开发经营者依法获得国有土地使用权时， 所交付的土地使用权出让、 转让费用，以及依照法律、 法规实行划拨， 由开发经营者支付的征地拆迁和安置补偿费。
可列入土地使用权取得费的项目有：
土地出让金、 土地补偿费、 地上附着物及青苗补偿费、 劳动力安置补偿费、 新菜地开发基金、 耕地占用税、 安置被拆迁户所需的费用、 被拆迁房屋及其附属物的作价补偿费用、 被拆迁人搬家补助费、 临时安置补助费、 被拆迁企业停产停业期间损失补助费、 附属工程费。
2）
建筑工程勘察、 规划设计等前期工程费：
建筑工程勘察费，
包括水文及工程地质勘察费； 规划设计是项目的核心， 它决定着项目的可实施性， 比如容积率、 日照、 通风的合理性等。
前期工程费， 是指工程正式开工之前所必需的准备事项， 主要指房屋开发的前期规划， 设计费， 可行性研究费， 地质勘查费以及“三通一平”开发费用。
前期工程费按照设计概算对照实际发生的工程量计算。
3）
建筑、 安装工程费：
建筑、 安装工程费， 是指直接用于工程建设的总成本费用， 主要包括建筑工程费和设备及安装工程费等。
4）
附属工程费：
附属工程费， 由住宅小区级基础设施建设费和公共配套设施建设费组成。
小区级基础设施建筑费， 指小区用地规划红线以内的道路、 供水、 供电、 供气、 通讯、 照明、 园林、 环卫、排污等管线设施所发生的费用。
此项费用按照市政府的城市规划定额指标， 依据批准的详细规划和施工图预（决）
算造价按住宅面积和营业性面积所占比重分摊计入；
公共配套设施建设费， 指为小区服务的独立的非营业性配套设施（设备）
发生的费用， 包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目 的托幼园所、 公共停车场（库）、 小区管理用房、 锅炉房、 水泵、 消防设施、 派出所、 居委会、公厕、 垃圾转运站等的建设费用。
此项费用按照政府城市规划定额指标， 依据批准的详细规划和施工图预（决）
算造价按住宅面积和营业性面积所占比重分摊计入。
5）
开发间接费是指开发经营者直接经营组织、 管理开发项目发生的各项费用， 包括工资、 职工福利费、 折旧费、 办公费、 水电费、劳动保护费、 周转房摊销等项支出。
2. 期间费用：
商品房开发期间费用， 是指管理费用、 财务费用、 销售费用等与住宅开发项目有关的支出。
1 ）
管理费是指项目行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用， 包括公司经费， 工会经费， 职工教育培训经费， 劳动保险非， 待业保险费， 董事会费， 咨询费， 审计费， 诉讼费， 排污费，房地产税， 土地使用税， 开办费摊销， 业务招待费， 坏帐损失， 报废损失及其他管理费用。
2）
财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用， 主要为借款或债券的利息， 还包括金融机构的手续费， 融资代理费， 承诺费，企业筹资发生的其它财务费用。
3）
销售费用：
销售费用是指开发建设项目在销售其产品的过程②等土地
中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用， 包括销售人员工资， 资金， 福利费， 差旅费， 销售机构的折旧费， 修理费， 物料消耗费， 广告宣传费， 代理费， 销售服务费及销售许可证申领费等。
3. 税金：
税金是指依据国家税收法律、 法规规定应当缴纳的投资方向调节税、 营业锐、 城市维护建设税、 教育税附加等。
依法应当交纳的其他行政性， 事业性收费， 按照国家及市政府有关部门依法制定的收费标准执行。
执收部门在收费时， 必须持有物价部门颁发的收费许可证， 使用财政部门统一印制或者监制的行政性事业性收费票据。
4.开发商的应得利润：
销售利润以住宅开发成本之和为基数计取。
实行市场调节价的商品住宅， 其利润率， 由开发经营者自主确定。
以上各项费用， 在商品房开发总成本中， 土地约占总成本的 40%，建筑安装工程约占总成本的 30%， 税费及其它约占总成本的 30%。
二、 项目的成本控制：
项目 的成本控制是开发商对项目 从投资决策阶段到房屋销售阶段进行有效管理， 优化各项成本开支， 减少不必要开支， 降低费用，力求使得开发项目的经济效益和社会效益最大化。
商品房的成本控制可分为 5 个阶段进行：
策划投资阶段， 设计阶段， 开发项目的发包阶段， 项目施工阶段和房屋的销售管理阶段。
1 、 投资策划阶段：
在投资策划阶段， 开发商应结合工程实际， 明确项目的经济效益和社会效益， 运用技术经济分析方法， 通过对产品功能的分析， 以达到节约资源和降低造价的目的。
开发商的工作重点是寻找项目， 进行市场调查和分析， 考察投资环境， 包括项目所在地的土地价格， 交通条件， 基础设施状况， 材料的运输距离以及房屋未来的销售状况， 预测项目的经济效益和社会效益， 把各个项目可能发生的成本费用综合起来加以考虑， 对可能发生的项目成本进行总体控制。
2、 设计阶段：
设计阶段是成本控制工作全过程的重点阶段。
设计阶段要考虑项目所在地的经济发展水平， 居民收入状况， 社会习俗和人文环境， 设
计出符合当地状况的户型， 面积， 使得不同家庭情况的居民都能买的起房。
项目设计要尽可能采用国家和当地的标准。
优秀的设计标准和规范有利于降低投资， 缩短工期， 给项目带来经济效益。
在设计前，要进行项目投资估算， 通过对社会同类开发项目价格， 材料， 设备，人工费用， 税收， 管理费用， 利润等的调查， 在项目评估的基础上进行综合比较和分析， 作为初步设计控制的依据。
初步设计要重视方案的选择， 按投资估算进一步落实成本费用， 将施工图预算严格控制在批准的预算内， 同时加强设计变更管理工作。
3、 开发项目发包阶段：
开发项目发包， 包括项目总发包建安工程及设备材料采购发包。发包形式一般采用单价合同。
单价合同可以提高承包商对成本控制的积极性。
发包形式尽量采用招投标的方式进行， 招投标方式有利于提高竞争力， 降低造价， 避免在施工过程修改分包内容和范围， 而增加不必要的工程成本。
4、 施工阶段的成本控制：
施工阶段项目的成本控制， 通常是指在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、 物质资源和费用开支， 进行指导、 监督、 调节和限制， 及时纠正将要发生和已经发生的偏差， 把各项生产费用控制在计划成本的范围之内， 以保证成本目标的实现。
① 优化施工方案
施工方案的优化选择是降低工程成本的主要途径。
施工方案是否先进、 合理不仅直接关系到施工质量， 也必然会直接影响工程项目的目标成本和工程项目的利润。
按照最优方案施工可以降低成本、 加快进度、 保证质量和安全， 实现工程项目投入少产出最大、 提高经济效益。
在工程实施过程中， 除了应组织专家对投标文件的施工组织设计进行审查外， 还应对施工过程中的各个阶段的施工方案进行比选， 应用价值工程等方法对项目做多方案的技术经济比较分析， 努力挖掘节约工程投资的潜力， 从而达到控制工程成本， 获取更高经济效益的目的。
比如， 每个工程项目建点初期， 都要涉及临时设施搭建问题， 对临时设施可以采取自建、 租用、 自建与租用相结合等方案， 每个方案成本投入是不同的。
对工期较长、 人力较多的项目， 一般以自建为主，对工期较短、 人力很少的项目， 则以租用为主。
在施工机械和设备的选择上， 更需要有一个方案比选问题， 机械费用比例很大， 购买或租
赁要经过充分论证。
②有效控制人工费
人工费约占建筑产品成本的 10%～20%， 并且随劳动力市场价格变化而变化。
对施工期间所需发生的人工费进行控制， 应从以下几方面入手：
首先， 要牢固树立起成本意识的概念。
虽然降低施工成本的重点不在人而在于物， 但是如果施工人员素质低、 成本概念模糊或淡薄，必然会导致行动的错位、 劳动生产率低下， 最终会使效益白白地流失。
其次， 依据施工组织设计、 施工网络计划的进度安排， 月初依据工序要求合理做出用工计划数量， 并将安全生产、 文明施工及零星用工按一定比例（一般为 5%～10%）
一起包给领工员或班组， 进行包干控制， 结合市场人工单价计算出本月的人工费控制指标。
最后， 从用工数量方面进行成本控制：
在施工过程中依据工程分部分项内容， 对每天用工数量连续记录， 完成一个分项工程后， 与清单报价中的用工数量进行对比， 找出存在的问题， 采取相应的措施，对控制指标加以修正。
每月完成几个工程分项后都同清单报价中的用工数量对比， 考核控制指标完成情况。
通过这种控制对比节约了用工数量， 就意味着降低了人工费的支出。
③科学控制材料费 材料费一般占全部工程项目成本的 65%～75%， 直接影响工程成本和经济效益。
材料费控制包括材料订购、 材料价格和材料用量控制三个方面内容。
材料订购方面， 应考虑资金的时间价值， 减少资金占用， 合理确定进货批量和批次， 尽可能降低材料储备。
比如按照价值工程理论采用 ABC 分析法将公司的所有材料成本按金额从大到小的顺序排列起来， 分为 ABC 三大类， A 类进行重点控制， B 类实行一般控制， 而C 类只需采取简单的控制方法即可。
不同类型材料采用不同的采购原则、 领料制度。
材料价格控制包括买价控制、 运费控制。
作为施工方， 为了控制工程成本， 应主动走向市场， 了解市场， 了解、 比较多家材料供应商的产品质量和价格， 筛选出几家质优、 价廉的材料、 设备供应商， 并与这些供应商建立长期的联系， 及时了解材料、 设备的价格变化情况；同时也应适时掌握周边商家的材料、 设备价格情况。
从而能较好的控制材料、 设备的质量和价格， 降低工程造价。
同时， 要合理组织运输，
尽可能就近购料， 选用最经济的运输方法， 降低运输成本。
材料用量的控制包括以下几个方面∶ 坚持按定额确定的材料消费量， 实行限额领料制度， 各班组只能在规定限额内分期分批领用，如超出限额领料， 要分析原因， 及时采取纠正措施。
在施工过程中加强现场管理， 合理堆放， 减少二次搬运， 降低堆放、 仓储损耗； 杜绝没有收入的支出， 把返工损失降到最低限度。
改进施工技术， 推广使用降低料耗的各种新技术、 新工艺、 新材料。
在对工程进行功能分析、对材料进行性能分析的基础上， 力求用价格低的材料代替价格高的材料。
认真计量验收。
坚持余料回收， 降低料耗水平。
④合理控制机械费
机械使用费约占建筑产品成本的 5%～8%， 机械费控制指标， 主要是根据工程量清单报价数量参考定额计算出各类机械的使用台班数。
要充分利用现有机械设备进行内部合理调度， 力求提高机械利用率。
在设备选型配套中， 注意一机多用， 减少设备维修养护人员的数量和设备零星配件的费用。
同时， 施工机械的完好率和施工机械的工作效率直接关系到机械费的高低。
因此， 在施工过程中应做好每天的工作日记录， 采用了什么机械， 用了多长时间， 在此期间是否存在维修等。
如存在现场停电超过合同规定的时间， 最好当天同业主作好现场签证记录， 月初依据计划量进行控制， 月末应把实际使用台班数同控制台班数进行对比。
分析发生的原因， 制定出相应对策， 以降低各项费用。
⑤制定合理工期 制定合理工期是控制施工项目成本的关键。
在合理工期下， 项目成本支出较低。
工期比合理工期提前或拖后都意味着工程成本的提高。
影响进度和工期的因素很多， 如人为因素、 技术因素、 材料和设备因素、 气候因素、 环境因素等。
为了使这些因素转化为对进度工期有利因素， 所采取的一些技术措施又势必对质量、 成本产生影响。
因此， 在安排工期时， 要注意处理工期与质量、 成本的辩证统一关系，组织连续、 均衡有节奏的施工， 以求在合理使用资源的前提下， 保证工期， 降低成本。
⑥进行项目月度成本分析。
项目月度成本分析， 是施工项目定期的、 经常性的中间成本分析。通过项目月度成本分析可以及时发现问题， 以便按照成本目标指示的方向进行监督和控制。
应根据各部门月度用款计划进行汇总， 并按用
途的轻重缓急平衡调度， 同时提出具体实施意见， 在月度财务收支计划的执行过程中， 项目财务成本应根据各部门的实际用款做好记录...
篇四：房地产如何把控成本
产成本控制---- 四大核心环节管理• 工程目标成本的制定、支解与落实• 工程清单招标管理• 工程成本数据库的建立精品PPT一、 关于成本管理的基本观点二、目标制定的原则与过程三、目标支解的方法四、目标的落实– 有效控制第一部分工程目标成本的制定、支解与落实精品PPT
关于成本管理的基本观点1 ，房地产项目成本管理的基本内容：
合理确定与有效控制；确定是控制的前提和基础，2 ，成本管理认识过程• 造价计算（概、预、结）-- 定额模式下，强调个人经验，追求算得快、算量准，定额熟、套价正确；• 成本控制 — 强调不能突破目标值• 提升价值 — 强调企业/ 团队的共同目标：利润，讲求性价比，发掘价值，创造价值-- 当前指导思想：
结合产品和市场，以造价计算和成本分析为基础，以目标管理为方法，以技术管理为保障，以产品价值的实现为目标开展成本管理工作3 ，成本管理的基本方法— 目标管理，包含了目标的确定与控制两方面– 目标与控制关系：
控制的目的就是为了实现目标– 控制的要素：
目标、偏差测定、修正– 控制的过程：
PDCA 循环– 有效控制的前提：
目标要合理实在；实际结果要及时反馈精品PPT
项目实施方案目标成本（总成本及分项成本）建立目标PLAN项目实施DO做出调整ADJUST检查对比CHECK实际成本（总成本及分项成本）精品PPT
成本目标的制定 — 基本原则1 1 ， 目标的内涵 ：不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标2 2 ， 目标的作用：目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数3 3 ，目标的范围：成本目标是整个项目团队的目标，目标范围覆盖全成本精品PPT
成本目标的制定 — 主要过程1 1 ，制定的时间 ：• 目标制定从立项时就已经开始，区分控制目标与经济测算数据，要求不同，考虑风险因素；• 策划、设计阶段进行各阶段的成本测算，各期测算要有对应，比较变化原因，原则上前期目标控制后期目标；• 规划方案确定后，形成正式目标成本• 施工图完成后，可根据预算对目标做调整（通常是在偏差较大的情况下）；2 2 ，制定的方法3 3 ，制定的要求精品PPT
成本目标的制定 — 主要过程1 1 ，制定的时间 ：2 2 ，制定的方法 ：• 成本与首先是由产品的定位与档次决定的，因此成本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定，在发包前的阶段经历由粗到细的过程。一般的依据文件有：项目发展报告、策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准；• 前期工作尽可能做细，促进策划、设计人员对产品的深入考虑，不要因为今后会发生变化而不作预先设定。• 最好能结合公司产品特点，制定公司通用的标准和表格，各项目的不同点在局部作调整，可以节省时间，减少误解；• 符合公司利润要求，经过各方的讨论和审批（可能集团审批），正式发布3 3 ，制定的要求 ：精品PPT
成本目标的制定 — 主要过程1 1 ，制定的时间 ：2 2 ，制定的方法 ：3 3 ，制定的要求 ：• 合理确定的前提条件：了解市场、结合产品，有充分的数据支持，通过市场调研和数据库；• 内容要明确具体，比如同样是高档，各人心目中可能不同；• 尽可能有量化的计算，量价分离，而不是笼统地总数，便于今后的对比分析；• 尽可能作为绩效考核指标；所有房地产公司都会做测算，只是没有作为正式的目标去执行和监控，对用目标对控制结果的进行考核精品PPT
成本目标的制定 — 工作案例1 1 ，某中学成本控制纲要 ：
前期制定的过程和人员，如何调整2 2 ，某中学成本测算 ：
全成本的范围，对产品的明确3 3 ，成本调研报告格式 ：4 4 ，成本目标评审要点精品PPT
解 成本目标的支解 - -- 分解是为了落实1 1 ， 要满足动态控制的需要：– 按分包与甲供材计划分解到每个分判项目上；这样分解的前提项目开发过程事先有充分的策划，是计划管理到位；如果做不到只能分解合同而不是分解目标2 2 ，要满足成本分析的需要：– 按照标准成本科目（公司内部的，没有行业标准）分解，一般只在末级科目上可以增加；3 3 ，按内部职责划分：– 成本费用总额分解到各相关责任部门，列入 KPI4 4 ，分解到设计限额：– 也可以认为是目标的落实，实际上内在目标制定时就已经考虑到了设计限额5 5 ，分摊问题：– 作为成本控制目标以已发生为准，但在经济测算时要分摊，建安费之外的费用分配到单体上；公建配套根据服务范围在各期之间分摊；精品PPT
成本目标的分解 — 工作案例1 1 ，按招标和合同项分解 ：2 2 ，按科目细分 ：3 3 ，责任划分 ：4 4 ，设计限额精品PPT
成本目标的落实– 产品的实现导致目标的落实，使预测成本分块、分步变为实际成本；– 要有保证目标实现的方法，技术经济相结合的手段；重点是在设计和招标过程中，在设计和合约中体现甲方的意图，保护设计和施工的成果不会出现定位和档次上的偏差；– 既要有完整的流程，更要强调项目操作团队的成本意识与沟通，对产品和技术的控制与对成本的控制同步实现；这里所谓成本意识就是要考虑性价比；– 动态监控的环节（招标、变更、结算）与手段（软件与报表）；– 调整也是一种落实，关键是要心中有数，调整的原因、内容、幅度、产生的影响等；调整的对象包括成本目标、实施方案和利润预期；精品PPT
成本目标的落实- -- 工作案例1 1 ，月报表2 2 ，调整所需文件 ：3 3 ，价值分析报告 ：精品PPT
第二部分工程量清单招标管理. 1. 为什么要采用清单招标，与费率招标相比有多大益处？• 充分竞争、了解市场、掌握投标细节：在总价和单价上都充分竞争，可以体现各单位的真实成本，施工方案，对项目的了解程度等，分析投标报价的针对性，可以知道其重视程度，也可以反映管理水平；• 事先定价、心中有数：竞争是降价最有力的武器，在投标阶段甲方处于主动地位，尽可能确定总价和单价，进场之后会由主动变被动；• 承包范围和内容事先明确，减少索赔：促使招标过程中将图纸和现场的问题事先提出和解决• 付款、变更、结算过程简化、清晰：减少了施工过程中的扯皮；• 存在的难度：时间上的增加、地方上的不适应；精品PPT
第二部分工程量清单招标管理2 2 ， 清单招标的组织及过程• 组织者、参与者、决策者 — 根据各公司的组织架构和经营特点各环节的参与人与参与度可能不同 ；• 准备过程：调研考察（广泛性和准对性，公司、项目、基地）、标前会议、文件准备（图纸、清单、技术要求、样板） 招标过程：发标 、 答疑 、 开标 、 评标 、 谈判 、 定标 ，每个过程都要遵循 “ 靠数据说话 、 留有作业痕迹 ” 的原则 善后工作：合同签订与交底 （ 合同附件 、 材料问题 ）、 数据分析与积累 、 资料整理 、 样板管理精品PPT
第二部分工程量清单招标管理3 3 ，清单招标的合同特点• 基本概念 ；一般是总价、单价、成本加酬金；最后一种中国用的较少；总价包括固定总价和可调总价，单价包括有暂定量的单价和纯单价；• 单价/ / 总价合同的选择：要看具体项目的复杂程度，与时间长短，变化的多少，图纸的清晰度有关；还可以综合选用的方式，单价中有总价，如，一些内容就是一项定一个价，局部总价；总价中有单价，比如有些可能价格或实际数量上差别较大的项目，某消防工程种的防火封堵、土方工程；• 最常用的是固定单价的总价合同，且列出一些备用价格，如零星清单，主材价；包干方式是图纸加清单，量价的风险都给了施工单位• 变更与调价的方式：合同价、定额或其他参考、商定；注意报价时的成本水平；总之承包的内容明确才能包死，若想制定品牌必须在招标示时提出；• 付款、结算办理：尽量按照实际完成工程量• 合同制定的双赢原则，要考虑诚信风险；精品PPT
第二部分工程量清单招标管理4 4 ，关于标底的讨论• 正确认识标底：合理范围的参考，不是准确的价格，例：领导要求说出到底哪个是准确的• 是否需要标底：很多单位说没有标底，使没有专门编制，但对可能的造价水平都有个预期，目标也是一种标底；• 如何取定标底：调研，按定额或市场价格计算，甲方的企业定额就是成本经验数据精品PPT
第二部分工程量清单招标管理5 5 ，关于谈判的讨论• 是否需要标后谈判：谈判的目的是降价，各公司的认识与习惯，最终为自身营造什么样的市场环境；方式：不谈或多次报价、多轮谈判；• 如何有效的谈判：有针准对性：从质量、技术、进度、服务、付款等方面以及报价中的问题入手• 谁负责：不同目的不同的人员，从澄清、优化和摸底的角度出发或最终拍板角度精品PPT
第二部分工程量清单招标管理6 6 ，评标原则与要点• 根本目的，要知道各家报价的差别在哪里，选定合适的队伍（产品和服务）和价格，报证项目顺利实施• 合理低价的概念与把握：技术与经济结合，与项目特征结合• 深层次的重点分析，要有单价分析表；• 预防不平衡报价：分项之间、费用之间，可用图表• 必须与目标做对比分析• 表格要统一，招标文件中充分考虑评标的需要精品PPT
第二部分工程量清单招标管理7 7 ，招标成功的关键• 为自身营造规范的市场环境，才能得到市场上的优质资源• 市场调研充分，了解投标人及其产品的底细，合理确定入围的产品和队伍（档次标准一致，新老结合）；• 招标范围、要求明确，图纸文件内容清楚• 投标报价的方式明确（如算量不同如何处理），表格统一；• 评标充分、到位• 总之：准备充分、到位。时间上有与保障精品PPT
第二部分工程量清单招标管理8 8 ，几个常见问题• 有特殊照顾对象 — 给机会，低价中标；长期合作伙伴优先• 图纸不够完备 — 先出招标图，之后出变更 ；先作暂定价，并保留甲方分包的权利；• 时间过于紧迫 — 几方同时算量；加快评标速度；准备充分，压缩谈判时间精品PPT
第二部分工程量清单招标管理9 9 ，总包及主要分包案例• 总包• 电梯：
针对性产品• 铝合金：技术标准的掌握• 装修：材料和样板的要求• 环境绿化：要建立实物量的标准• 智能化：两次精品PPT
第三部分工程成本数据库的建立. 1. 目的与作用• 掌握市场信息，积累经验数据，为合理确定作数据支持，也为保证公司的成本控制标准稳定性；• 要建立制度，将成本信息管理落实2， 数据库的主要内容与形式– 成本管理数据库包括成本管理信息（供方、法规）与成本信息– 成本数据不仅包括经济指标（价的指标），还应包括技术指标（量的指标）；定额也是一种成本数据库– 成本数据内容很多，概括为三个层次的成本数据：项目及单体、分部分项及专项工程、人材机及设备– 成本数据的相关信息也要同时记载：时间、技术特征、来源– 数据库形式：不一定，可以用 工具软件：
EXCEL ， AEECSS 等，也可以是专用软件：定制 （如万科、金地）3 3 ，数据库的建立方法精品PPT
第三部分工程成本数据库的建立1 1 ，目的与作用2， 数据库的主要内容与形式3 3 ，数据库的建立与维护• 工作内容：
建立制度与规范，制定成本数据的标准与分类；分析整理（ BCIS 的方法）；录入与维护• 工作时间 ：
在几个节点上进行：调研、询价、招标、合同、结算；最好能与工作过程结合而不是做为额外的工作• 工作人员 ：专职或专业人员精品PPT
第三部分工程成本数据库的建立成本分析是建立数据库的基础，成本分析中有以下几个值得注意的问题1 1 ， 成本分析的原则：• 类似于会计：明晰性原则，重要性、可比性、一贯性； 实际发生原则（以实际结算成本为主）2 2 ， 分析方法的统一• 成本分析与成本标准科目要对应，各公司结合自身情况制定；一般财务有成本核算的科目，成本数据统计的口径尽量与之对应，可以归并或细化，但不要交叉，使两方面数据具有互相检查的作用；3 3 ， 面积的可比性• 分析指标用的建筑面积有几种：可售面积、建筑面积、承建面积，弄清各自的含义和用途4 4 ， 类似性• 成本数据库的数据将用于类似的项目， 因此要掌握从些方面体现类似性，并将特征数据与成本数据同时保留。精品PPT
第三部分工程成本数据库的建立工作案例1 1 ，相关制度：2 2 ， 常用分析表格3 3 ， 成本管理信息库：
检索、供方、法规4 4 ，成本数据库：
单价库ACCESS，电梯EXCEL精品PPT
谢谢！请提宝贵意见！精品PPT
谢谢大家精品PPT
谢谢大家
篇五：房地产如何把控成本
产成本控制制度 第一节总则 1.为了增强成本控制力度， 降低成本费用， 提高市场竞争力， 根据国家有关法规政策， 结合集团公司成本管理的要求， 制定本制度。2.成本管理应以市场需求为导向， 保证质量为前提， 过程控制为环节， 规范操作为手段， 提高经济效益为目的。
3.成本监控的任务是：
遵守国家有关法规政策， 落实成本岗位责任制， 完善成本管理体系， 形成有效的成本监控系统， 努力降低成本， 提高经济效益。
4.成本控制的主要工作是：
建立成本的事前预测、 优化， 事中动态控制和事后分析、 评价的动态循环系统， 逐步提高集团公司投资的效价比。
第二节开发成本的控制 一、 前期环节的成本控制 1.进行市场调研， 对市场走势做出分析、 判断， 并及时提供、 反馈给集团公司管理层作决策参考。
2.根据集团公司业务发展规划、 开发能力和面临的市场情况， 确定项目开发计划； 组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察， 进行立项调研、 选址和前期策划， 提出立项建议和开发设想。
3.新项目立项时向集团公司提交详细的《可行性研究报告》 ， 并经集团公司立项听证会讨论通过。
《可行性研究报告》 除应具备地块基础资料、 周边环境及其发展趋势、 合作方背景、 合作方式及条件、 初步规划设计方案、 开发节奏及市场定位等基础内容外， 还须包括以下内容：
（1）
成本费用估算、 控制目标及措施；
（2）
投资及效益的测算、 利润的体现及安排；
（3）
税务环境及其影响；
（4）
资金计划；
（5）
《竞投方案》 （仅限招标、 拍卖项目）
；
（6）
投资风险评估及相应的对策；
（7）
项目综合评价意见。
4.若项目立项后， 合作条件或招标、 拍卖条件等关键因素发生变化， 并将对我方构成重大不利影响时，应重新立项。
5.招标或拍卖项目的竞价不得突破集团公司批准的最高限价； 合作建房项目要充分考虑地价款的支付方式及相应的资金成本。
6.招标、 拍卖合同或合作开发合同应经集团公司法律部门审核后正式签署。
二、 规划设计环节的成本控制 1.规划设计单位的选择由集团建筑研究院统一负责， 同时遵循以下原则：
（1）
能由集团内部完成的规划设计工作， 应由集团内部自行完成；
（2）
需委托设计院进行的规划设计工作， 原则上应采取招标方式， 择优确定。
2.总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标）
， 应首先上报“规划设计方案听证会”审查， 获通过后方可进入下一设计阶段（如初步设计、 扩初设计、 施工图设计）
。
每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概（预）
算》 ， 并在与上一阶段的概（预）
算进行认真分析、 比较的基础上， 编制项目的《建造成本概（预）
算》 ， 确定各成本单项的控制目标， 并以此控制下一阶段的设计。
3.施工图设计合同应具备有关钢筋、 混凝土等建材用量要求的条款， 并载明：
设计单位的《施工图预算》 原则上不得突破我方编制的《建造成本预算》 。
4.设计单位在设计时， 若无特殊技术要求， 不得指定施工或材料供应单位。
5.设计、 工程、 预算人员应会同监理人员组成联合小组， 对施工图的技术性、 安全性、 周密性、 经济性（包括建成后的物业管理成本）
等进行会审， 提出明确的书面审查意见， 并督促设计单位进行修正， 避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。
三、 施工招标环节的成本控制 1.除垄断性质的工程项目外， 其他工程的施工或作业单位， 不得指定。
2.主体施工单位的选择， 必须采取公开或邀请招标方式进行。
3.应组织设计、 工程、 预算、 成本四大专业人员联合组成招标工作小组， 就招标范围、 招标内容、 招标条件等进行详细、 具体的策划， 拟订标书， 开展招标活动； 对投标单位应就其资质、 经济实力、 技术力量、 以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察， 提出书面考察意见； 对投标情况进行评估， 提出书面评估意见。
4.同等条件下， 应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。
5.零星工程应当在两个以上的施工单位中， 综合考察其技术力量、 报价等进行择优选择。
6.为防止投标过程中个别投标单位串标， 集团监察部门， 有权酌情否决个别单位参与投标； 为保证投标过程中充分体现市场竞争， 集团成本部门有权推荐一家符合投标资格要求的单位参与投标。
7.垄断性质的工程项目（如水、 电、 气等）
应尽力进行公关协调， 最大程度降低造价。
8.施工合同谈判人员至少应包括工程、 预算两方面的专业人员， 合同条件必须符合招标条件， 合同条款及内容概念应清晰， 不得因工程紧而不签合同就开工。
9.集团应建立健全施工队伍档案库， 跟踪评估其资信、 技术力量。
10.出包工程应严禁擅自转包。
四、 施工过程的成本控制 （一）
现场签证 1.现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。
2.现场签证必须列清事由、 工程实物量及其价值量， 并由甲方主管工程师和预算人员以及现场监理人员共同签名， 其中甲方预算人员必须对工程量、 单价、 用工量负责把关。
现场签证的具体审批程序与权限，由集团成本控制中心统一制定。
3.现场签证必须按当时发生当时签证的原则， 在事后五日内办理完毕， 严禁事后补签。
签证内容、 原因、 工程量必须清楚明了， 涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。
4.凡实行造价大包干的工程项目， 取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目 ， 在施工过程中不得办理任何签证。
5.需要变更设计的， 应填写《设计变更审批表》 并编制预算， 经设计、 监理和甲方有关负责人批准后，方可办理， 办理过程中必须对照有关设计、 施工或售楼合同， 明确经济责任， 杜绝盲目签证。
有关设计变更的审批权限由集团公司建筑研究院统一制定。
（二）
工程质量与监理 1.项目监理由集团监理部统一派人员负责， 若确需要委托监理单位的， 应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位。
监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系。
2.工程质量监控人员应要求监理单位密切配合， 严格把关。
一旦发现质量事故， 必须组织有关部门详细调查、 分析事故原因， 提交事故情况报告及防止再发生事故的措施， 明确事故责任并督促责任单位， 按照集团公司认可的书面处理方案予以落实。
事故报告与处理方案应一并存档备案。
3.应特别重视隐蔽工程的监理和验收。
隐蔽工程的验收， 必须由工程、 预算人员联合施工单位、 质检部门共同参加并办理书面手续。
凡未经验收签证的， 应要求施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工。
隐蔽工程验收记录按顺序进行整理， 存入工程技术档案。
（三）
工程进度款 1.原则上不向施工单位支付备料款。
确需支付者， 应不超过工程造价的 15%， 并在工程进度款支付到工程造价 50%时开始抵扣预付备料款。
2.工程进度款的拨付应当按下列程序办理：
（1）
施工单位按月 报送施工进度计划和工程进度完成月 报表；
（2）
工程、 预算部门会同监理人员， 对照施工合同及进度计划， 审核工程进度内容和完工部位（主体结构及隐蔽工程部分须提供照片）
、 工程质量证明等资料；
（3）
预算合同部整理复核工程价值量；
（4）
按集团公司有关资金支出审批制度规定的程序批准后予以付款并登记付款台帐。
3.应要求施工单位在我方开户银行开具结算账户， 以便为我方融洽银企关系和监督工程款项的使用提供便利。
4.工程进度款支付达到工程造价 85%时， 原则上应停止付款， 预留至少 10%工程尾款和 5%保修款， 以便掌握最终结算主动权。
五、 工程材料及设备管理 1.项目开工前， 设计或工程管理部门应及时列出所需材料及设备清单， 一般按照下列原则决定甲供、甲定乙供和乙供， 并在工程施工承包合同中加以明确：
（1）
甲方能找到一级建材市场的、 有进口免税计划指标的、 有特殊质量要求和价格浮动幅度较大的材料和设备， 应实行甲供或甲定乙供， 其余材料和设备实行乙供；
（2）
实行甲供或甲定乙供的材料和设备应尽量不支付采购保管费。
2.应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间， 防止积压或造成窝工现象。
3.甲供材料、 设备的采购必须进行广泛询价， 货比三家， 也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标方式。
在质量、 价格、 供货时间均能满足要求的前提下， 应比照下列条件择优确定供货单位：
（1）
能够实行赊销或定金较低的供货商；
（2）
愿意以房屋抵材料款， 且接受正常楼价的供货商；
（3）
能够到现场安装， 接受验收合格后再付款的供货商；
（4）
售后服务和信誉良好的供货商。
4.工程管理部门对到货的甲供材料和设备的数量、 质量及规格， 要当场检查验收并出具检验报告， 办理验收手续， 妥善保管。
对不符合要求的， 应及时退货并通知财务部拒绝付款。
5.《采购合同》 中必须载明：
因供货商供货不及时或质量、 数量等问题对工程进度、 工程质量造成影响和损失的， 供货商必须承担索赔责任。
6.由成本控制中心建立健全材料的询价、 定价、 签约、 进货和验收保管相分离的内部牵制制度， 保证材料采购过程的公正、 公开。
7.对于乙供材料和设备， 我方必须按认定的质量及选型， 在预算人员控制的价格上限范围内抽取样板，进行封样， 并尽量采取我方限价的措施。
同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格证。
8.材料的代用应由工程管理部门书面提出， 设计单位和监理单位通过， 预算部门同意， 领导批准。
9.甲供材料、 设备的结算必须凭供货合同、 供货厂家或商检部门的检验合格证、 我方工程管理部门的验收检验证明、 结算清单， 经预算、 财务部门审核无误后， 方能办理结算。
六、 竣工交付环节的成本控制 1.单项工程和项目竣工应经过自检、 复查、 验收三个环节才能移交。
2.设计、 工程、 预算、 销售和物业管理公司必须参加工程结构验收、 装修验收及总体验收等， “移交证明书”应由施工单位、 监理单位和物业公司同时签署。
3.凡有影响使用功能和安全及不合设计要求的结构部位、 安装部位、 装饰部位和设备、 设施， 均应限期整改直到复验合格。
因施工单位原因延误工程移交， 给我方造成经济损失的， 要按合同追究其责任。
4.工程移交后， 应按施工合同有关条款和物业管理规定及时与施工单位签订《保修协议书》 ， 以明确施工单位的保修范围、 保修责任(包括验收后出现的质量问题的保修责任的约定)及处罚措施等。
5.采取一次性扣留保修金、 自行保修的， 应对保修事项及其费用有充分的预计， 留足保修费用。
6.甲方按租售承诺先行垫付的属保修范围内的费用， 应在工程承包合同中明确由乙方承担， 并及时取得乙方的确认签章。
七、 工程结算管理 1.工程竣工结算应具备以下基本条件：
（1）
符合合同（协议）
有关结算条款的规定；
（2）
具备完整有效的质量评定结果和符合规范要求的竣工验收资料；
（3）
项目设计变更、 现场签证及其他有关结算的原始资料齐备；
（4）
工程遗留问题已处理完毕；
（5）
施工单位结算书按要求编制， 所附资料齐全。
2.工程结算要以甲方掌握的设计变更和现场签证为准， 对于施工单位提供的设计变更和现场签证， 在复核无误基础上也可作为参考。
3.“点工”必须按照定额价计取、 结算， 集团成本控制中心另行有规定的按规定执行。
4.预算合同部应详细核对工程量， 审定价格、 取费标准， 计算工程总造价， 做到资料完整， 有根有据，数据准确， 也可聘请建行或国家有关部门进行复审。
5.编制的预、 结算书， 应当有工费、 材料、 设备和有关经济指标的计算过程及详细的编制说明， 扣清甲供材料款项等。
6.预算合同部应对主体工程成本进行跟踪分析管理， 进行“三算”对比， 找出工程成本超、 降的因素， 并提出改进措施和意见。
7.在预算合同部提供的结算资料基础上， 财务中心应当结合预付备料款、 代垫款项费用等债权、 债务，对照合同审核并决算。
八、 其他环节的成本控制 1.在项目开发经营计划的基础上， 应注意加快项目开发节奏， 尽可能缩短项目开发经营周期， 减少期间费用。
应保证向客户承诺的交工日期， 以避免赶工成本和延期赔偿； 应尽最大努力加速销售， 减少现房积压时间， 减少利息费用等成本。
2.各子公司应按回避、 竞争、 平等、 服务、 距离、 双赢、 公正、 团队合作的原则， 正确处理与合作伙伴的关系。
第三节营销成本的控制 1.项目通过集团公司立项听证会后， 企划营销中心应在《可行性研究报告》 基础上， 结合市场制定合理、 经济的营销方案和相应的预算。
2.营销方案和预算应先上报集团公司营销方案听证会审定通过后方可实施。
3.销售前期， 集团企划营销中心应根据营销方案制定详细的营销费用支出计划报计划成本部。
4.售楼处和样板间的建设装修， 以及策划、 推广、 销售等需要外包的工作必须通过有三家以上投标单位的招投标择优选择， 有关程序参照工程招投标程序。
5.正式发售前， 应组织销售、 设计、 工程和预算部门拟订详细的《销售承诺事项清单》 ， 逐项测算其建设成本， 并对照原成本预算逐项审核； 对学校、 交通、 水塔等配套设施， 应测算其运行成本， 并列入项目完全成本范围内。
《销售承诺事项清单》 及有关成本测算， 须报集团公司决策层通过。
6.销售过程中为增加“卖点”需增加或调整绿化、 公建配套等项目时， 应事先编制预算并报集团公司决策层批准后方可实施。
7.严格控制销售现场的费用支出， 属于代理单位的花费必须由代理单位自行负担。
8.制定合理、 经济、 有效的佣金管理制度， 并严格执行。
第四节...
篇六：房地产如何把控成本
iddot;208·应用技术Ying Yong Ji Shu一、前言随着我国社会经济的迅速发展，人民物质文化水平不断提高，城市环境绿化的建设越来越被人们所重视。园林环境绿化作为城市环境绿化的一部分，它本身就是需要同时运用到多门学科的科学理论渗透领域，现阶段全球都在倡导低碳经济、绿色生态理念，在这个背景下，无不有利于城市园林绿地的发展，如何将科学理论与城市环境绿化实践有效结合在一起，是当面我们所要面临的问题。本文通过对园林植物群落的概念及园林植物群落的鉴定等相关问题的分析，探讨如何开展园林植物群落设计工作。二、园林植物群落的概述从20世纪中叶开始兴起了园林植物群落这个概念，起初这个概念不完整，不能完全解决有关植物群落性质的机体论与个体之间的关系，但是这种观点促进了植物群落的发展，已经被广泛的应用到园林设计中。经过一段时间以后，关于园林植物群落的资料越来越多，成为重要的主体。关于园林植物群落的概念，是指公园中各种类型的植物，根据人们的要求以及植物具有的特性，进行审美的配置。这个概念明确了园林植物群落是人工形成的，考虑的因素很多。有关人士对这个概念进行分析，发现其中缺乏针对性，内容中也缺少了科学性和合理性等，这些内容都有依赖人的要求，人员在其中的影响是不可忽视的。随着植物群落的概念被广泛的推广，其中已经摒弃了一些不确定的因素，对概念的应用是一定园林绿地的范围中不同植物的聚合体，这种简单的扩展的关键在于具有了真正的价值和意义，满足了群众的视觉定位，要求具有很特殊的意义。三、园林植物群落的相关设计问题与策略分析1、园林植物专业素养的匮乏以及园林植物群落公共服务平台的构建对园林植物群落的合理设计建立在对园林植物的深刻了解与掌握的基础之上。从这个角度来说，当前存在两大设计问题。其一，园林设计人员普遍都缺乏较为深厚的园林植物专业知识。其二，对园林植物群落的相关设计基础研究较浅，尤其是对园林植物的生长研究明显不足，没有明确的生长数据，影响了园林植物群落的设计质量。单从这一方面来说，笔者建议，借鉴美国的园林植物群落设计经验。例如，在美国的园林植物群落的设计中，在其每个州基本上都设有与园林植物群落设计相关的开放式数据库。在这些数据库中，不仅包括绿化植物的基本景观特征与开花时间的记录，而且还包括了绿化植物的分布与生长习性，同时还配有相关图片与绿化植物特征的详细描述等。这一园林植物部落设计平台的构建为园林植物群落的绿化设计提供了强有力的技术平台支撑，促进了绿化设计的合理化与科学化。2、 “近自然”环境问题以及重视园林植物群落设计与实际环境背景和环境效应的协调性近自然园林植物群落以及模拟地带性植被设计构建技术为科学设计、优化园林植物群落提出了强有力的技术支撑与理论基础，使得园林植物群落的设计更加具有科学性、合理性与可靠性。在具体的设计中，还需要注意环境问题，重视园林植物群落设计与实际环境背景和环境效应的协调性。不管是从园林植物群落与环境协同的生态演替规律或者原理来说，还是从植物群落的环境决定性质来说，均需要加强对环境背景以及环境效应的重视，明确其对构建园林植被群落景观的重大影响作用。在此基础上，研究与园林植被群落设计相关的环境效应，是构建基于结构功能生态学设计原理的特定园林植物群落的关键科学依据，同时也是构建、设计园林植物群落技术和配置传统园林植物技术相区别的一个主要特点。例如，杭州西湖的曲院风荷友谊圆旁的滨水植物景观的设计，该群落的面积大约为335m2，处于水系夹峙与小路之间的狭长地带，其平均宽度大约只有5.5m，以垂直与水平线条的对比实现植物群落的组景效果。利用垂直向上的圆锥形的水杉树冠，与其水中倒影相结合，加强了植物景观的立体效果；利用山茶、合欢与垂柳等树种对植物群落的中层景观进行补充与丰富，实现了植物群落的整体效果。3、植物配置问题以及注意加强对园林植物设计内容的细化园林植物群落设计主要包括两个方面的内容：一方面，要对构成园林植物群落的其他各要素之间的配置进行综合考虑，例如建筑、园路、石头、假山、水体等。如前苏联的园林植物群落的设计，首先按照园林的观赏性对园林植物进行分类分级。从林学角度注重灌木、乔木之间的比例，合理分配树种比例与树木密度、针叶树与阔叶树的比例。将花形花序分成六类，并以其色泽程度为依据，将树木的叶子分为灰绿、黄绿以及青绿三种类型，同时将冠型分为垂枝形、自然形、伞形、球形、卵形等等。在树木的疏密程度、色彩以及园林景观效果进行配置植物，实现了园林景观风格的别具一格，达到了丰富的艺术构图目标。另一方面，在对植物种类的选择上，要从植物的组合、园林景观立面与平面之间的季相、色彩与构图、整体意境等方面来对植物配置进行考虑。例如，杭州西湖的花港观鱼红鱼池景区滨水植物景观的设计。该群落的面积大约为175m2，三面临水，是一种人造土石岛滨水植物景观。为使植物景观的优雅、古朴被突出，其主要材料的设计与选用，注重风骨，关注姿态，与自然相模拟，或堰伏水面，或呈倾斜姿态，颇为入画。同时，假山与植物的配合，使得景观植物富有浓厚的自然韵味。另外，该植物群落的设计对季相的选择与配合恰到好处。春季设有紫藤与红枫，夏季设有石蒜与黄葛蒲，秋季有鸡爪械，冬季有构骨与梅花。再加上一年四季都有很高观赏性的青松，使得整个植物群落极富生态魅力。4、 “群落单位”问题以及其的落实到位“群落单位”设计思想的提出对于构建与规划园林植物景观尤其是小城镇尺度较小的绿地有着相当重要的作用，值得深入研究与探讨。对一个园林植物群落的鉴定非常困难，也有着非常重要的影响。这是因为，可能所鉴定的实际对象，或许从设计之初，根本就没有从群落的角度加以考虑。但针对新建的城镇园林绿地景观植物的设计，可以根据园路、人工与自然设计因素、园林的整体功能分区、土壤性质与土壤的类型、基地的性质以及地形等区划空间单元，将具体的“群落单位”落实到位，做到真正意义上的将群落作为单位展开园林景观的设计，能够为后续动态研究环境效应以及园林植物群落景观的变化等方面提供有力的支撑。5、园林植物群落设计的技术问题以及明确技术定位在园林植物群落设计中必须重视技术问题，明确技术定位。园林植物群落是在群落生态学原理的基础上进行的设计，在明确植物群落的结构性功能的前提下进行配置植物。王菊渊认为，兼具艺术性与科学性的植物景观，需要从生态适应方面满足植物与环境的协同性，并通过艺术构图体现园林植物的群体美、个体美与意境美，这才是完美的植物景观。夏重立认为，在设计园林景观时，需要注重立体设计、艺术设计、文化与科学设计、区域设计、景观生态设计等。以上都准确定位了园林植物群落的设计，能够更好地实现造景目的。四、结束语园林绿化作为我国经济建设和精神文明建设中不可或缺的重要内容，将不断得到研究与推广，从理论上、实践上、建设方法上、技术提高上全面研究城镇园林建设。当今社会对环境及生态系统的关注，以及各领域与环境保护相结合的重视，必将推动园林植物群落在城市建设中的发展。参考文献：[1]张浩，王祥荣，陈涛，孙达祥：《城市绿地群落结构完善度评价及生态管理对策：以深圳经济特区为例》 ，《复旦学报（自然科学版）
》 ，2006年06期[2]谭林海：
《园林植物与建筑的配植》 ， 《科技咨询导报》 ，2007年15期[3]周美玲，周福红：
《现代城市绿化中园林植物的有效应用》 ， 《吉林农业》 ，2010年09期[4]王庆：
《发挥园林植物在建设和谐校园中的教育功能——以深圳大学为例》 ， 《中国建设教育》 ，2008年04期园林植物群落及其设计有关问题探讨夏 洪濮阳市濮上生态园区管理局 河南 457000【摘 要】
风景园林作为一个多学科交叉的技术领域，在近几年更是呈现出多学科相互渗透的趋势，生态理论的传播、强化使生态学在园林建设中的地位提高。园林植物群落的建设理论和实践便可以有效地提高园林设计和建设中的科学性，使其在园林建设中发挥重要影响力。【关键词】
园林；植物群落；设计一、设计方面设计是建设项目进行全面规划和具体安排实施意图的过程，是工程建设的灵魂，是处理技术与经济关系的关键环节。设计是否合理对控制工程造价具有重要的影响。据有关资料分析，设计费一般占建设工程全寿命费用的1%左右，但对工程造价的影响度占75%以上。由此可见：设计阶段是影响工程投资的最主要阶段，在建设项目成本控制中起着龙头作用。（一）抓住成本控制源头，实行限额设计设计阶段是决定项目成本的关键阶段，为了使项目成本得到有效控制，房地产公司应学习标杆企业的做法，抓住成本控制的源头，积极推行限额设计，健全设计经济责任制。1、设计单位要根据委托单位提出的限额值进行设计，不得突破，因此要求方案设计必须有工程估算、初步设计必须有工程概算、施工图设计必须有工程预算，坚持预算不超概算、概算不超估算的原则。2、钢筋、混凝土费用在建安工程成本中占相当大的比重，是建安工程成本控制的关键环节，设计单位必须按委托单位的要求对钢筋及混凝土的单方含量进行控制，设计时不得突破，如因地区及方案差异等因素突破的，必须经严格验证后方可实施。3、设计单位各专业人员要增强工程造价意识，严格按照限额设计所分解的投资额和控制工程量以及保证使用功能的条件下进行，力求将工程量和工程指标控制在限额内。建设方造价人员（或委托造价咨询单位）要对设计各个阶段建安成本进行把控，确保设计方案成本不突破限额成本。4、为了增强设计人员的工作责任感，调动设计人员主动性和积极性，应在设计合同中约定因设计错误造成工程成本增加予以处罚，同时对在保证工程安全和不降低工程功能的前提下节约投资的，给予适当奖励。（二）优选设计团队，严控扩初设计质量合理科学的设计，可降低工程造价约10％。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。因此，设计阶段对项目投资的影响是极其重要的。尤其是扩初设计阶段对项目经济指标的影响达70％以上，实际上，当扩初设计批复之后，存在的技术问题、成本问题都很难解决，因此必须重视扩初设计，以避免先天不足。（三）采用合同措施，有效控制造价针对目前设计人员经济观念不强，设计变更随心所欲。应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如5％）时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金）
。（四）充分研究成熟设计产品，逐步推动设计产品标准化近年来，像万科、金地、龙湖、绿城、万达等一线开发商均积极进行标准化产品研究，进行产品标准化设计。通过建筑设计标准化，不仅能够充分发挥设计的建筑价值的塑造，更能实现对设计缺陷的有效规避；同时建筑设计标准化的实施将大大缩短项目的开发周期，提升企业的开发效率，降低项目开发周期内的管理成本。二、招标采购方面招标采购在房地产开发项目全成本管理中起着重要的承上启下的作用，如何实现产品目标和目标成本的有机统一，如何获取高性价比的产品和服务，如何规范各项招标采购流程并富有效率，如何获得适应本企业特点的合格供方资源，这些都应该是招标采购管理的目标和任务；一个高效、可行的招标采购不仅仅是项目顺利实施的关键，同时也是项目成本控制的重要环节。（一）加强招标计划管理，提高效率及时效性房地产开发行业是资金密集性行业，其开发周期长短直接影响项目资金成本；项目越原早开工，越早竣工交付，项目资金成本越低。为确保招标工作不影响项目实施进展，在项目启动之初，就要根据项目开发时序编制招标方案，对标段划分、总包与分包范围进行筹划，并根据招标时序反推各项准备工作时间节点，督促各部门落实，提高工作效率；在项目实施阶段，紧跟项目进展，实时调整招标方案，避免因招标不及时而造成项目阶段施工脱节的现象，保证项目目标工期不延误。（二）优化招标方案设计，提升招标效果招投标的目的就是为了降本增效，因此合理的设置招标规则和合同条款是提升竞争性，降低投标报价的基本要求，同时也是项目能够顺利实施的重要保证。1、在满足工程质量安全的前提下，合理设置投标人资质、业绩要求，提升工程招投标竞争程度。2、尽量细化主要材料质量要求，少设材料暂定价，降低因设过多材料暂定价导致的成本不可控性。3、合理谋划评标办法，根据招标工程特性，适当提高商务标的分值或采用以经评审的最低价法，引导投标报价的合理充分竞争。合理设定工程款支付比例，在项目资金保障的前提下，适当提高支付比例，提升招标工程吸引力，促进投标人的参与程度。（三）建立合作单位考核机制，提高入围单位质量合作单位的好坏直接影响项目实施的质量，因此选择一个好的合作单位是保证项目顺利实施的关键环节。目前招投标市场比较混乱，合作单位鱼龙混杂，挂靠现象比较严重，对通过招标方式选择满意的合作单位提出严峻挑战。建议建立合作单位考核机制，完善对已实施项目的合作单位考核细节，逐步筛选出优质的合作单位，设立合作单位信用等级，建立合作单位信用库。随着优质合作单位的数量增长，也会促进招投标的有序竞争，对降低和稳定项目建安成本产生积极的影响。三、项目管理方面随着宏观经济环境变化和行业整合、剧变步伐的进一步加快，房地产开发盈利模式也在适应新的环境和竞争中不断转变。房地产开发的利润来源从最初以赚取土地差价...
篇七：房地产如何把控成本
产开发成本控制要点及技巧随着市场竞争的日趋激烈， 房地产正在告别暴利时代， 利润回归社会正常利润水平。
房地产业正在进入精耕细作时代， 专业化分工越来越细， 专业化水平越来越高， 需要开发企业变粗放式管理为集约式管理， 实现开发成本费用的精确控制。企业存在的终极目的是利润最大化， 实现利润无非“开源节流”。
“开源”要求对公司现有资源通过整合， 发挥其最大效益； 节流是成本费用的降低、 控制。
具体到房地产开发项目上， “开源”即是最大限度挖掘项目潜在价值， 提高附加值； “节流”即房地产项目成本费用的控制。
房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制， 因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用， 控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。
第一部分 征地和拆迁补偿、 安置费
征地和拆迁补偿、 安置费的控制关键是建设项目的选址， 首先必须符合城市总体规划， 还要考虑地理位置、 交通状况及环境因素等。
用地上不能有太多的地上建筑物、 构筑物以及地下管线等， 毗邻无异议。
同时要求对国家和地方关于征地、 拆迁的一系列法规、 政策的熟练把握。
第二部分 勘察设计和前期工程费
勘察设计和前期工程费的控制将前期费用分为行政事业性收费和工程服务性收费两部分。
对前一部分通过争取各项优惠政策降低；
勘探、 设计等前期工程任务的发包， 必须按照新的招投标法的规定， 通过公开招标确定承包单位， 最大限度压低承包价。
工程项目在设计上的浪费是十分惊人的， 设计标准一定要与项目的市场定位相适应,不要一味追求高、 新、 美， 不要多余的功能和多余的承重力， 积极推行价值工程管理。
设计目前很多知名开发企业实行方案设计落实到人头， 方案设计与施工图设计分开的做法。
三通一平工程费用， 也是前期工程费控制的重点。
土、 石方工程一般工期较短， 也没有复杂严格的质量要求， 可以采用市场价格， 实行总价招标。
施工用水、 用电线路的敷设， 一定要兼顾小区建成后生活用水、 用电的需要，切忌重复建设， 增加成本。
第三部分
建安工程费的全程控制
一、 决策阶段的难题和对策：
1 、 加强项目投资决策的科学性、 系统性， 准确市场定位。
2、 推行价值工程管理， “用最少的投资， 争取最大的效益”：
1 ) 保持项目功能不变， 降低项目投资；
2) 投资不变， 提高项目功能；
3) 投资虽有所增加， 但功能提高幅度更大；
4) 降低一些次要功能， 使成本大幅度降低；
5) 运用新科技、 新技术， 既提高功能， 又降低项目投资；
3、 决策的连贯与调整。
前期计划的完整、 系统、 合理、 科学， 尽量避免后期调整带来的震荡和成本上升。
二、 规划设计阶段的成本控制要点：
研究表明， 房地产项目初步设计阶段， 影响工程造价的程度约 65%， 施工图设计阶段， 影响工程造价程度为 25~35%， 施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为 5~1 0%， 这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。
1 、 成立成本评估审核部门：
公司内部成立专门的工程设计管理部门， 制定详细的设计要求和下达设计任务， 并对设计单位的设计方案和施工图进行审核； 对工程项目的结构形式、 装修标准、 材料设备选型、 设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核。
1 ) 通过招标和方案竞赛， 缩短设计周期和优化设计方案；
2) 按照批准的设计任务书及投资估算来控制初步设计；
3) 通过合同对勘察设计单位明确规定责任；
4) 加强设计标准和标准设计的制订和合理应用。
2、 对设计单位限额设计：
由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄， “重技术、 轻经济”， 加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算， 不利于设计单位加强成本控制意识， 设计保守不合理， 浪费极大。
在设计任务书或投资估算上规定造价的限额， 并和设计费挂钩。
对设计单位进行经济赏（节约）
罚（超支）
。
3、 积极实行设计监理制度， 加强设计阶段的成本控制。
4、 尽量避免设计变更带来的成本增加。
三、 招标阶段的成本控制：
通过施工招投标， 促进公平竞争， 降低工程造价， 缩短工期， 提高工程质量。
四、 施工阶段的成本控制：
1 、 加强监控， 加强预算审查， 严格经济签证和工程变更管理， 安排施工全过程的材料和质量。
2、 自购材料、 设备的选用和采购应深入了解建材市场行情， 在保证结构安全和使用功能的前提下， 尽量选用市场供应充足、 价格相对低廉的材料； 或者当条件成熟， 达到一定的开发规模的时候， 采用自行招投标采购或与其他方合作联合招投标采购。
3、 处理好质量与成本的关系， 质量要同物业设定的档次、 市场定位联系起来，研究目标市场对某项材料设备质量、 档次的重视和敏感程度。
4、 保证工程进度。
第四部分
基础设施建设费
建设单位应主动为各专业部门提供技术支持， 充分发挥规模优势， 统筹协调，降低造价。
第五部分
管理费用
根据目前公司的实际情况， 在投资估算和成本控制体系上， 将开发间接费用即企业直接组织、 管理开发项目发生的工资、 福利、 劳保、 折旧、 办公、 水电、周转房摊销等费用计入管理费用。
管理费用控制的关键在于开发建设的规模， 因此应当通过加大开发力度和开发规模， 降低单位管理费用水平。
一、 定岗定员， 精简机构， 减少人员冗积情况出现。
但对关键岗位和关键业务， 尤其成本效益高的岗位， 不但不能过于精简， 而且有必要增加、 充实定员。
二、 在理顺公司产权关系的基础上， 将公司房地产开发业务管理费用明确出来， 并按照项目进行科学的分摊。
三、 由于目前房地产专业分工越来越细， 拆迁、 施工、 工程监理、 销售、 物业管理等均有专业的公司和队伍， 可能的话对开发过程中的部分业务可分包给外部的专业公司， 前提是这样做比自己做更节省。
四、 推行各部门管理费用承包、 限额奖惩， 调动节约管理费用的积极性和责任心。
第六部分
财务费用的全面控制
首先是建立科学的财务管理体系， 算清开发各个环节的资金运行情况， 投入多少， 运行时间， 货币在不同时间内价值的调整、 回收期、 回收量、 资金在某个
环节的滞留和损耗。
财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制， 其中主要是贷款利息的降低。
因此， 应当通过分阶段控制开发进度、 缩短开发周期， 降低资金占用时间， 从而实现对财务费用的控制。
一、 安排合理的融资方案：
贷款金融机构的选择； 融资方式的选择； 贷款额度的合理确定， 利率的谈判； 筹资费用的节约， 进度的合理安排等。
二、 贷款利息应从贷款总额、 贷款期限和贷款利率三方面实施控制。
1 、 对贷款额度的控制， 通过编制建设资金使用计划、 现金流量表及贷款计划， 在满足项目需求的前提下， 尽量压缩存量资金， 减少贷款总额， 缩短贷款期限， 控制财务费用。
2、 对资金占用期限的控制， 主要通过缩短工期， 同时加快销售、 加速资金的回收来实现：
1 ) 前期阶段（征地、 拆迁、 立项、 设计、 报建等）
：
对时较多的征地拆迁安置阶段， 可通过委托给专业的公司来缩短时间；
对规划设计阶段， 可利用市场机制、 通过公开招标， 选择实力强、 水平高、 信誉好的单位， 通过合同把规划设计时间锁定， 以加快进度。
2) 施工阶段的时间控制：
在搞好工程招标和认真签订好承包合同的基础上， 抓好以下工作：
根据工程进度目标逐级编制工作计划， 包括工程项目总进度计划、 项目年度计划、 建设监理单位的计划系统和设计单位的设计系统。
然后进行项目进度目标分解， 把目标逐个分解到各施工单位， 并确定各施工单位的交接日期。
根据进度要求配备足够的工程技术管理人员， 以保证技术指导、 监督适时到位。
协调好银行关系， 安排资金按计划准时、 足额到位， 以保证工程的顺利进行。
保证原材料、 设备的组织供应及时到位， 以免停工待料， 延误工期。
对于施工过程中的设计变更， 保证设计单位的充分配合， 及时变更出图。
3) 销售阶段的时间控制：
销售的及早介入， 制定销售策略， 及时启动预售； 实行销售业绩的激励制度，促进销售收入的快速实现； 监控售房款的及时回收， 以便及时归还银行贷款。
第七部分
税金的控制
房地产开发企业应对全公司的税务进行科学的综合筹划， 争取合理避税， 以有效降低税收负担。
目前， 房地产开发涉及的主要税种（所得税前）
有：
营业税及其附加； 耕地占用税； 土地增值税等。
财务部门应针对每种税收的特征， 制定相应的避税措施。