降低房地产融资成本3篇降低房地产融资成本 房地产行业融资方式及案例分析 房地产业作为资本密集型产业，融资是其不可缺少的一个环节。 股权融资和债权融资是房地产开发企业融资的主要途下面是小编为大家整理的降低房地产融资成本3篇,供大家参考。
篇一：降低房地产融资成本
产行业融资方式及案例分析房地产业作为资本密集型产业， 融资是其不可缺少的一个环节。
股权融资和债权融资是房地产开发企业融资的主要途径。
但从目 前一些企业的融资动作上来看， 大部分开始转向私募、 信托、 项目合作等方式， 但在实际操作上， 各企业的做法却有着较大的差别， 融资成本也有着较大的区别。
那么， 企业应该选择哪种方式获得资金？ 我们借鉴一下先例， 从中获得启发，找到最适合自己的融资渠道。
1. 银行贷款 信贷融资是间接融资。
银行贷款是市场信用经济融资的主要方式, 它以银行为经营主体, 按信贷规则运作, 要求资产安全和资金回流, 风险取决于资产质量。银行贷款一直是房地产开发资金的主要来源, 主要包括以下方式: 土地使用权抵押贷款、 自有财产(股权) 抵押贷款、 担保贷款。
可拓展的银行贷款融资手段包括项目封闭融资、 公司综合授信、 纯信用免担保抵押贷款、 在产品、 存货抵押贷款、开发企业之间的相互担保等。
2.
上市融资 房地产开发企业实现上市融资的可能途径有：
(1) 直接上市
直接上市分两种：
一种是国内 A 股上市， 即房地产开发企业设立股份有限公司， 直接在国内主板 A 股上市融资； 另一种是国内 B 股上市， 即房地产开发企业设立股份有限公司， 直接在国内主板 B 股上市融资。
(2) 国内买壳上市
买壳上市， 是指非上市公司通过资本市场购买一家已经上市公司的一定比例股权来取得上市的地位， 然后通过 “反向收购” 的方式注入自己有关业务及资产，实现间接上市的目的。
房地产开发企业可以通过收购一家在国内上市的公司， 利用其壳资源发行新股融资。
目前， 我国已经有很多房地产企业成功买壳融资的案例， 如金融街、 中远发展、 奥园集团等。
(3) 海外上市
海外上市是指内地股份有限公司向海外投资人发行股票， 在海外公开的证券
交易场所流通转让。
房地产开发企业选择在境外(包括香港) 直接上市或者买壳上市融资。
海外上市有着周期短、 手续简单的特点， 从综合层面上降低了 企业的融资成本， 有利于提高房地产企业的融资能力。
合生创展集团、 上海复地、 上海置业和北京首创、 北京北辰实业等房地产企业都已在香港上市。
例如， 首创置业在港上市募集资金总额 11. 4 亿元人民币。
又如， 2006 年 3 月 31 日， 河南省房地产开发商阳光控股有限公司(即阳光控股) 在新加坡交易所成功上市， 募集资金3. 4 亿元人民币， 为企业发展提供了资金支持。
3. 通过项目 股权出让融资 例：
2011 年 5 月 16 日 ， 恒大地产发布公告， 华人置业以 5 亿美元入股恒大位于江苏启东市寅阳镇项目 的 49%权益， 恒大则拥有另外 51%的股权， 出让项目面积约 134 万平方米。
启东项目是恒大地产的主力项目 之一， 总占地 598 万平方米，项目整体估值超过 300 亿元， 本次出让的是恒大两个下属公司的股权。
恒大地产主席许家印称， 这一出售行为是公司多渠道融资的体现。
小结：
股权融资的特点决定了其用途的广泛性， 既可以充实企业的营运资金， 也可以用于企业的投资活动， 尤其是对资金饥渴、 债券关系简单的中小房地产企业。2011 年 4 月 1 日， 万科以 31 亿元收购广州原新光城市花园项目 100%股权。另外，这种模式也可以给一些希望进入内地房地产市场的企业带来一定机会。
4. 通过企业合作融资 例：
在企业合作方面， 万科经验丰富， 不断通过与其他企业合作的方式， 快速进入各地市场。
2010 年年末万科和五矿是联手出资 52 亿元在北京拿地， 2011 年万科董事会也批准了与华润的合作事项。
小结：
通过合作可以有效地减轻企业在开发项目 时的财务负担， 从一定的角度来说这种方式可以被看作是企业融资的另一种方式。
对中小企业来说， 在融资困难的情况下， 与实力雄厚的大型房地产企业合作是一种实际且可行的选择。
5. 通过抵押担保发债 例：
富力地产于 2011 年 4 月份在香港发行了 26. 12 亿元人民币和 1. 5 亿美元的优先票据， 票面利率分别为 7. 0%和 10. 875%。
富力地产及其附属的海外公司共同进行不可撤销的担保， 并提供一定的抵押。
瑞信、 花旗、 高盛及摩根士丹利是债券的初始购买人。
本次债券发行使富力地产获得了约合 5. 397 亿美元（按当时汇
率折算）
的资金。
富力地产成功发行债券有两方面的原因：
一方面是投资银行依然看好中国房地产市场， 推动富力地产进行债券发行； 二是本次富力发行的债券主要是以人民币优先票据为主， 在人民币升值预期的影响下， 人民币债开始受到资本市场的青睐。
小结：
虽然富力地产的操作方式比龙湖地产评级方式发债简便， 对财务指标的要求也不多， 发行的速度也比较快， 但这种方法的难点在于如何把募集的资金汇入国内。
海外募集资金进入国内需要通过外管局等监管机构层层审批。
6. 信用评级发债 例：
2011 年 3 月 31 日 龙湖地产与摩根士丹利、 渣打、 汇丰及花旗银行签立订购协议， 在新加坡通过发行 5 年期优先票据的方式进行融资， 票面总价值 7. 5 亿美元， 票面利率为 9. 5%， 扣除相关费用后所得净额为 7. 35 亿美元。
龙湖也成为唯一获得票面利率低于 10%债券的中国房地产公司。
但龙湖地产在债券市场上的成功来得并不轻松， 尤其是在获得标准普尔以及穆迪较高的信用评级上面。
这就要求企业不论市场的好坏， 经营指标都要保持稳步增长， 整个企业的经营压力十分巨大。
另外， 龙湖在资本市场上所树立的品牌形象， 也对企业信用债券的发行起到了正面推动作用。
小结：
对于大多数房地产企业来说， 龙湖的债券融资道路虽然值得借鉴， 但在实际操作上较为困难， 很难被其他企业复制。
近期标准普尔又将中国房地产业展望由之前的"稳定"调整为"负面"， 更加大了 企业的发债难度。
如果不能获得较高的评级， 将直接导致企业融资成本的上升。
所以龙湖的债券融资方式在很大程度上只适合于稳步发展且各项财务指标良好的大型房地产企业。
7. 发行人民币合成债 例：
2011 年 1 月恒大地产首只以人民币计价并以美元结算的合成式人民币债券发行成功， 为企业带来了 13. 797 亿美元的资金， 三年期和五年期的票面利率分别为 7. 5%和 9. 25%。
小结：
值得注意是， 穆迪虽然将恒大债券的评级由 B1 调降至 B2， 并且把该公司的 B1 评级展望自"稳定"下调四个级距至"负面"， 但该项交易并没有受到穆迪评级的影响， 而且在利率上也较为合适。
目 前已经有恒大、 瑞安、 中骏置业等多家房地产企业采用此类债券在海外进行融资， 票面利率大致在 7%-10%左右的区间
内， 虽然利率要高于人民币债， 但由于在资金回流上的操作较为方便， 所以获得了企业青睐。
8. 通过房地产信托融资 例：
保利置业集团在 2011 年 6 月 1 日发行了"保利置业优债投资一号集合资金信托计划"， 用于受让保利置业集团有限公司对保利佳房地产开发有限公司的部分委托贷款债权， 预期年收益率为 8%， 发行规模为 2-3 亿元， 投资方式为权益投资。
相比于其他中小地产公司的信托产品， 该产品的收益率处于相对低的水平。
小结：
大部分中小房地产企业信托产品的投资收益是在 10%以上， 部分产品甚至达到 15%的水平。
对于房地产企业来说， 2011 至 2012 年存款准备金六次上调仅两次下调、 利息仍处于高位的背景下， 部分中小企业通过房地产信托方式进行融资的成本很有可能会超过 20%， 甚至更高。
相对银行贷款而言， 房地产信托的融资方式可以降低整体融资成本， 节约财务费用， 而且期限弹性较大， 已成为房地产企业融资的新热点， 是与银行并驾齐驱的融资模式。
但由于近两年以来房地产信托市场发展过快， 银监会对房地产信托的关注也日益密切。
2011 年五月份银监会再次要求房地产信托公司"把握好节奏、 严格控制增速"; 对于房地产信托余额较大的信托公司， 要求"规模要实现稳中有降"。
从银监会会的态度来看， 房地产信托管理开始出现收紧态势， 信托门槛也在提高， 中小房地产企业可能会被拒之门外。
9. 通过私募基金融资 例：
2011 年 5 月 13 日上海复地集团正式从香港证券市场退出进行私有化， 复地退市的动因正是在融资。
由于负债率过高使复地集团近年来的海外融资能力十分有限， 证券市场的作用对复地已经不大， 而复地背后的母公司复星集团虽然有为其注入资本的能力， 但受限于香港《上市规则》 关于上市公司与其控股股东关联交易的规定， 复星集团的资本并不能顺利进入复地集团， 缓解其融资压力。
复地退市后一方面可以由复星集团直接注资， 另一方面还可以通过旗下的私募基金进行融资。
从今年年初开始到现在， 复地已经发行了 10 亿元的私募基金。另外， 从复地将自身 定位为资产管理者而不是单纯的房地产开发企业， 根据复地的计划， 到 2019 年复地投资板块的利润贡献率将达到 40%。
小结：
对于房地产私募基金来说， 不少大型房地产企业有意介入这一市场。
复地
这种将私募基金和自身 项目相整合的模式， 由于其减少了中间环节， 有利于房地产企业对融资成本的控制。
同时， 在银行信贷紧缩的背景下， 私募基金可以直接吸收社会资金， 将成为今后房地产企业的融资的主渠道之一。
篇二：降低房地产融资成本
管理的问题及优化策略 —— 以万科为例摘要 房地产行业作为我国国民经济的支柱产业，对我国经济增长有着巨大的推动作用，其发展也受到了我国各界的广泛关注。但房地产开发需要大量的资金，仅靠房地产开发商的自有资金，很难满足开发的资金需求，因此，企业不得不加强资金融资。但纵观目前的房地产企业，普遍存在融资管理问题，导致好不容易筹到的资金因融资管理不善又陷入到了资金困境中。鉴于此，本文将采用文献资料法、案例研究法等，分析万科公司融资管理的现状，找出存在的问题，并结合公司的实际，提出几点针对性的融资管理优化对策，包括制定科学完善的融资规划、完善资本结构、选择合理融资模式降低融资成本、完善公司的治理结构、加强对融资风险的防范等，希望可以帮助公司更好地预防融资风险。
关键词：
万科集团,融资方式,融资管理
Financing management problems and optimization strategies—— A Case of Vanke
Abstract As a pillar industry of China"s national economy, the real estate industry has greatly promoted the economic growth of China, and its development has been widely concerned by all walks of life in China. But the real estate development needs a lot of capital. It"s hard for the real estate developers to meet the needs of the development funds only because of their own funds. Therefore, enterprises have to strengthen capital financing. But throughout the current real estate business, there is widespread financing management problem, which leads to the difficulty of raising funds because of poor financing management. In view of this, this article will use literature method, case study method, analysis of the current situation of financing management of Vanke Company, find out the existing problems, combined with the company"s actual, put forward some countermeasures to optimize the financing management, including establish scientific and perfect financing planning, improve capital structure, rational choice of financing mode to reduce financing cost, improve corporate governance structure, strengthen the financial risk prevention, the hope can help the company better and prevent financial risks.
Key words:
Vanke Group; Financing mode; Financing management
目
录 摘要 .......................................................... I Abstract ..................................................... II 1 绪论 ........................................................ 1 1.1 研究背景及意义 ......................................... 1 （二）国内外研究现状 ....................................... 1 1.2.1 国外研究现状 ...................................... 1 1.2.2 国内研究现状 ...................................... 2 1.3 研究内容和方法 ......................................... 3 2 相关理论概述 ................................................ 4 2.1 融资的概念及分类 ....................................... 4 2.2 融资管理的概念 ......................................... 4 2.3 融资管理的原则 ......................................... 4 3 万科集团融资管理的现状分析 .................................. 5 3.1 万科集团简介 ........................................... 5 3.2 万科集团融资管理的现状 ................................. 5 3.3 万科集团融资管理存在的问题 ............................. 6 3.3.1 缺乏科学完善的融资规划 ............................ 6 3.3.2 资本结构有待完善 .................................. 7 3.3.3 融资渠道选择不合理，导致融资成本较高 ............... 8 3.3.4 治理结构不完善限制了融资行为 ....................... 9 3.3.5 缺乏对融资风险的认识 .............................. 9
4 万科集团融资管理的优化对策 ................................. 11 4.1 制定科学完善的融资规划 ................................ 11 4.2 完善资本结构 .......................................... 11 4.3 选择合理融资模式，降低融资成本......................... 12 4.4 完善公司的治理结构 .................................... 12 4.5 加强对融资风险的防范 .................................. 12 结论 ......................................................... 14 参考文献 ..................................................... 15 致谢 ......................................................... 16
1 绪论 1.1 研究背景及意义 在现代化市场经济竞争中，随着企业规模的不断扩大，企业会向集团化阶段迈进，这就需要大量的资金支持，给企业的融资带来了一定的挑战。房地产行业作为我国国民经济的支柱产业，对我国经济增长的作用不可小觑，房地产业的发展还会对上下游产业起到积极的带动作用，对我国经济增长做出了突出的贡献，因此，我国纷纷加强了对房地产业的重视[1] 。近几年，随着政府限购政策的出台，房地产企业大规模进行地产开发与建设，使得行业出现产能过剩，供大于求的状况，产生了严重的房地产泡沫，为了遏制房价飙升，我国政府出台了一系列政策，使得房地产企业的销售量出现了下降，资金无法及时回收，面临着严重的资金困难，但房地产开发需要大量的资金支持，仅靠房地产开发商的自有资金，很难满足开发的资金需求，因此，企业不得不加强资金融资。虽然万科集团这样的大型房地产企业有更为多元的融资渠道，但如果不加强对融资的管理，融资的资金也很难满足企业的发展需要。如何科学有效地加强集团融资管理，制定适合集团发展的融资策略，确保集团融资规模的扩大以及资金需求得到满足，是目前万科集团亟需解决的问题。鉴于此，本文将以万科集团为例，分析企业融资管理的现状，找出存在的问题，并结合万科的实际，提出几点针对性的融资管理优化的对策。
鉴于目前国内外有关融资策略、融资风险控制、融资模式选择的研究较多，但关于融资管理的研究不多，且大多数研究不是案例研究，研究有待进一步深入、具体，鉴于此，本文将以万科为例进行案例研究，希望可以丰富学术界有关融资管理方面的理论体系，具有一定的理论意义；同时，本文的研究还可以为万科提供融资管理的策略指导，确保其融资管理水平的提升，从而促进其融资难题的解决以及资金需求的满足，为企业的可持续发展服务，也为更多的房地产企业提供融资管理的参考作用，还具有一定的现实意义。
（二）国内外研究现状 1.2.1 国外研究现状 国外关于企业融资的研究较早，研究已经取得了一定的成果，主要包括如下几方面：詹森和麦克林提出了代理成本理论，认为企业融资结构会影响企业的收入分配，也会影响控制权作用的发挥。哈里斯和雷斯夫认为，债务融资可以对管理者进行一定的约束，
股东获得一定的权利对管理者形成约束，按照法律要求让管理者提供与企业相关的信息。另外，股东通过对相关信息的处理，被赋予了决定企业未来发展方向的权力[2] 。Stevenson 和 Jackson 通过建立模型，分析了房地产行业的投资风险，并提出了储蓄借贷银行在贷款渠道、贷款额度和贷款范围三方面的特点。Schwartz 提到房地产金融体系在 30 年代的美国就己经初步显现了。最重要的成果就是实现了长期按揭贷款，贷款的时间范围得以扩大，提升到了 20 年以上，出现了二级房屋贷款市场和保险行业的联邦房贷保险。Shieller 从通货紧缩与房地产市场价格之间的影响的角度分析得出，80 年代和 20 年代房价的涨跌幅度相像，然而与次贷危机相比仍然是较低的。Brueggeman 和fisher 全面地解说了房地产金融，按照房产类型，可将房地产融资分为住宅房地产融资和收益类型房地产融资两大类，此外，还有项目融资、信托与二级抵押市场的转移证券、CMO 和衍生型证券等方式[3] 。
1.2.2 国内研究现状 国外关于融资的研究起步较晚，但大多数研究多是关于融资风险控制、融资模式以及融资策略等方面，缺乏对融资管理方面的研究，研究已经取得了一定的成果。李素红(2010)对房企公司融资的研究现状进行分析，发现了有关融资风险的研究缺乏系统性，需要充分运用组合评价法、人工神经网络、灰色模糊评价法等方法，并从客观的角度上去对房企融资风险进行科学合理的评价与分析[4] 。王丽丹（2017）发现目前房地产企业融资存在融资法律不完善、融资市场体系存在缺陷、融资方式单一以及财务风险较大等问题，并在借鉴万科多元化融资的经济基础上，提出了不断提升企业软实力、拓展融资渠道、提高直接融资的比例以及寻求海外融资等对策。张东梅（2014）认为企业融资出现问题的原因包括企业管理者对自身实力认识不足、企业自我积累意识淡薄以及企业信用等级低等，并提出了企业投融资管理的对策，包括注重自身积累、加强信用制度建设、加强政府对中小企业的政策扶持等[5] 。全小璐（2014）认为我国的企业集团在融资管理方面还存在缺乏科学的融资规划、资本结构不合理、融资渠道单一以及企业治理结构不完善等，并结合集团企业的实际，提出了制定符合实际的融资战略、充分利用市场化融资工具以及加强对融资的控制等对策。
总的来说，国内外关于融资的研究较多，但针对房地产企业进行融资管理的研究较少，缺乏案例研究，研究有待进一步深入和具体，本文将以万科为例，进行案例研究，希望可以丰富学术界有关融资管理的研究理论体系。
1.3 研究内容和方法 本文的研究内容如下：第一部分是绪论，主要介绍本文的研究背景、意义、国内外研究现状及研究内容、方法等；第二部分是相关理论概述，主要阐述融资的概念及分类、融资管理的概念及意义等，为论文的写作奠定理论基础；第三部分是万科融资管理的现状分析，先介绍万科的概况，然后分析其融资管理的现状，并指出存在的问题；第四部分是万科融资管理优化的对策；第五部分是结论，主要对本文的观点进行总结性概述，并指出本文研究的不足之处。
本文的研究方法如下：
（1）文献资料法：通过上网和在图书馆阅读等方式，大量搜集国内外有关融资和融资管理方面的文献资料，并对资料进行整理、分析和总结，找出融资的概念及融资管理的概念及意义，从而为本文的写作奠定理论基础。
（2）案例研究法：本文的研究以万科公司为案例，在分析公司基本情况的基础上，指出了公司融资管理的现状，然后分析了存在的问题，最后结合公司的实际，提出了融资管理的优化对策，有利于提升公司的融资管理水平，降低公司的融资风险。
2 相关理论概述 2.1 融资的概念及分类 企业在考虑自身资金状况和企业生产经营状况的基础上，向债权人或投资者募集资金或充分利用已积累和筹集经营所需资金的过程[6] 。企业融资有内源融资和外源融资两种形式，内源融资是指企业将自身资金投入投资。外部融资是指公司以特定方式在公司其他经济实体之外筹集资金的活动，主要包括银行贷款、发行股票和公司债券。
2.2 融资管理的概念 融资管理是企业筹集和集中企业以外企业和有关单位和个人以及企业生产经营所需资金的财务管理活动。财务管理的内容包括以下几个方面：（1）财务目标明确明确。在确定目标时，必须充分考虑企业内部和外部的财务关系，以确保在协调有效的基础上实现这一目标。（2）科学预测企业的资本需求。公司财务部门必须根据具体的经营方针、发展阶段和投资规模，在一定时期内准确、准确地计量公司的资金需求。（3）选择合理的融资渠道和方式。企业需要分析融资渠道和方式，建立合理的融资组合策略。（4）资本结构的合理性。企业结合不同的融资渠道和方式，必须充分考虑企业的实际运作和市场竞争力，适度负债，追求最佳的资本结构[8] 。
2.3 融资管理的原则 企业在进行融资管理时，需要遵循如下原则：（1）公开性原则。所有的上市公司在发行证券时，需要公开其有关发行的全部实施真相，以免出现投机和欺骗行为，扰乱金融市场的秩序；（2）公正性原则。在直接融资中，企业需要公开对待市场中每一位参与者，以保证在公正的条件下，促进证券的发行和上市交易有序的发展。（3）公平性原则。在金融市场上，投资者在相同的条件和平等的机会中进行各种证券买卖，并充分享有交易中各种权利和义务，防止背信、操纵行为和“内幕人士”证券活动[9] 。
3 万科集团融资管理的现状分析 3.1 万科集团简介 万科公司，成立于 1984 年 5 月，总部位于深圳广东，是在中国内地最大的专业住宅开发企业。公司坚持“哲学基础、伦理高于商业利益”为理念，先后在 66 个城市设立了中国分公司，并从 2013 开始拓展海外业务，先后在香港、新加坡、纽约、伦敦等城市进行了 10 多项房地产开发项目。万科 e 物业服务企业始终以一流的物业服务、良好的楼宇关怀为企业的基础，为居住在 10 的客户提供更优质的服务[10] 。1988 年，万科股份制改造后进入住宅领域，在 1993 年时专职于大众住宅开发，经过多年努力，逐渐确立了在住宅业的品牌优势。2016 年，...
篇三：降低房地产融资成本
津财经大学 本科毕业论文中文题目：
中小型房地产企业融资困境与建议
英文题目：
The financing difficulties and proposal of small and medium-sized real estate enterprises
院系名称：
经济学院金融系 专业班级：
房金 1002 学
号：
2010110739 姓
名：
郑敏 指导教师：
李洪娟
2014 年 4 月 19 日
内容摘要
房地产业是我国国民经济的支柱产业,也是典型的资金密集型产业，产业支持资金需要量大，而我国房地产金融市场还不够完善，现有房地产融资工具不能满足中小企业融资需求，中小房地产融资相对困难。随着我国房地产投融资体制的不断变化和国家对房地产业的宏观调控，房地产企业的面临着日益严峻的资金链挑战。中小企业融资问题是制约其持续发展的重要问题。
本文基于房地产融资理论，从分析我国房地产企业的融资现状入手,结合中小房地产企业实际情况针对性地总结出:房地产企业必须采取多元化的融资方式，并根据不同的开发阶段、项目类型和企业规模来选择合适自己企业的融资方式，这样才能更好的解决融资困难的问题。
关键词：中小房地产企业 ； 融资困境； 建议
Abstract
Real estate industry is a pillar of the national economy and as a typical capital-intensive industries, it is characterized by high capital demand. Chinese real estate finance is prospering and the existing real estate financial products can"t meet the demand of small and medium-sized enterprise financing, small and medium-sized real estate financing is relatively difficult. With the prospering of our real estate investment and financing system and the national macro-control of real estate, real estate enterprise capital chain is facing increasingly serious challenges. The financing problem of small and medium-sized enterprises is an important problem in the urgent. Based on the relevant theory of real estate financing and the analysis of current capital collection situation , comprehensive analyzing advantages and disadvantages, policy constraints and cost of all the major financing and combined with the actual situation of them, this paper sum up that real estate companies must adopt diversified financing way, and according to the different stages of development, project type and scale of enterprises to choose the right way of financing their own businesses, so as to better solve the problem of financing dilemma.
Key words : the Medium and Small-sized Enterprises ； financing ； proposal
目
录
一、绪论 ………………………………………………………… 1 （一）选题背景与意义………………………………………… 1
（二）国内外研究综述………………………………………… 1 （三）本文思路概况…………………………………………… 4 二、中小房地产企业融资的相关概念和理论 ………………… 4 （一）相关概念………………………………………………… 4 （二）MM 理论 ………………………………………………… 5 （三）优序融资理论…………………………………………… 6 （四）权衡理论………………………………………………… 6 （五）房地产企业融资方式…………………………………… 7 三、中小房地产企业融资现状中面临的困境……………………7 （一）融资渠道狭窄，过度依赖信贷………………………… 7
（二）基准利率上浮，融资成本提高……………………………8 （三）多元化融资模式尚未形成…………………………………8 四、中小房地产企业融资困境原因分析………………………… 9 （一）企业自身条件短板…………………………………………9 （二）我国金融体系缺乏适合的融资结构………………………9 （三）相关法律法规不健全 ……………………………………10 五、中小房地产企业融资方式建议 ………………………………10 （一）加强自身经营与内部控制………………………………10 （一）开发各环节融资方式选择 ………………………………10 （二）不同开发项目融资方式选择 ……………………………11 （三）不同发展阶段的融资方式选择 …………………………12
1
中小型房地产企业融资困境与建议
一、绪论
（一）选题背景与意义 1.房地产在国民经济中举足轻重
房地产是我国国民经济重要支柱产业，行业关联度很高，在一定程度上可以促带动整个国民经济的发展。房地产同时也是一个资金密集型产业，房地产的开发建设需要大量的资金支持，因此资金的筹集成为了房地产企业最关心的问题。
2.金融市场改革呼唤房地产拓宽融资渠道 近年来随着国家宏观政策调控和金融市场的改革，银行贷款门槛不断提高，一些资本实力不足的中小房地产企业面临严峻的资金链问题。但中小企业根本无力进人资本市场进行直接融资,况且目前我国的资本市场还没有对中小企业开放,而少量的财政性资金基本上都流向了大型企业,专为中小企业提供信用担保的含有财政资金在内的担保体系也不过才刚刚起步。在加快金融改革的今天，如何构建适合中小企业的有效融资体系，减少融资成本，促进房地产市场健康发展，是摆在房地产行业面前的重大课题。
3.中小房地产企业在整个房地产市场中活跃
我国房地产市场比较年轻，在成长过程中中小房地产企业在数量和市场份额上占据重要位置，同时对房地产业的发展、市场结构优化起着不可替代的作用。我国房地产企业大数还是中小企业，它们的发展情况对整个房地产市场有很大影响。
（二）国内外研究综述
1.国外研究综述 韦兹和斯蒂格利茨以信息不对称为基础建立的理论模型有很大影响力。利率较高会产生逆向刺激效应和道德风险效应, 为降低信贷风险, 银行会把利率降低到均衡利率平以下, 以吸引资信度高的企业向其借款, 限制那些资信度低的企业向其借款。而中小企业普遍资信度低, 所以很难从从银行获得贷款。该理论
2
从信息经济学的角度给我们分析中小企业的融资障碍提供了思路。
麦金农有关发展中国家存在金融抑制的理论以及赫尔曼、穆尔多克、斯蒂格利茨等关于金融约束的理论指出, 在金融压抑下,政府更偏好将资金支持投入到大的项目和国有部门中去, 而对中小企业和非国有经济部门支持力度不够。在金融约束下, 银行部门拥有较强的动力支持实体经济, 但由于竞争不足, 中小企业的融资需求难以满足。
Barclay&Smith Jr.对相关理论进行了实证检验，指出规模大的企业或未来增长速度平稳的企业更喜欢采用长期债务的方式融资。中小企业是否也符合上述理论有待深入分析 。
雷蒙德.W.戈德史密斯在《金融结构与金融发展》一书中指出：“金融领域中，金融结构与金融发展对经济增长的影响如果不是唯一最重要的问题，也是最重要的问题之一”。金融深化论认为：金融机制会促进被抑制的经济摆脱徘徊不前的局面，加速经济的增长，但是，如果金融本身被抑制或扭曲的话，它反而会阻碍和破坏经济的发展。金融抑制，即一个国家的金融体制不健全，金融市场化程度不足，经济运行中存在过多的金融管制，而受压制的金融又会反过来又阻碍经济的发展。
2.国内研究现状 欧阳凌、欧阳令南认为，我国中小企业绝大多数为非国有企业，非国有产权增加了信息不对称的风险，使得中小企业的信用度低，融资困难也就在所难免。张圣平、徐涛通过对中小企业内生障碍（信用障碍、产权障碍和风险障碍）的分析，认为中小企业总体的实力普遍不强、管理不够规范、产权模糊、治理结构不健全、信用度不高，以及由此引起的高风险经营是导致中小企业融资困境的主要原因。曹凤岐在《 建立和建全中小企业信用担保体系》中认为建立和建全中小企业信用担保体系应充分发挥政府在担保体系中的作用，建立担保机构风险补偿机制，并完善中小企业资信评级制度。徐洪水从资金缺口和交易成本的角度探讨中小企业融资困难的原因，并以中小企业发达的宁波市作为实证案例分析，指出缓解融资困难的途径在于降低交易成本，强化中小企业金融支持系统.探索融资制度的创新，缓解资金缺口压力。
陆兴发和孙巍针对问题解决中小企业融资问题的出路与建议，从企业自身应
3
采取的对策包括：(1) 进行股份制改造,健全治理结构。(2) 提高中小企业的自身实力。(3) 提高中小企业自身的诚信度。金德前，指出我国中小企业融资对策的关键之一在于塑造企业形象，也提出中小企业自己应积极拓宽融资渠道，中小企业融资除了目前的内部融资和向金融机构贷款外，应积极吸纳民间资本和海外资金。支持个人担保或信用担保机构，应积极吸取国外投资资金。由于信息和交易成本的问题，中小企业成本最低的金融服务来自中小金融机构。因此，从这个角度看，中国应建立以中小金融机构为主的金融体系。
总的来说，目前国内外对中小企业房地产融资的研究还没有很好结合，特别是国内对中小企业融资的研究多在宏观层面上分析造成中小企业融资难的原因，还没有从深层次讨论如何解决中小企业融资难的问题。
（三）本文思路概况
本文主要对我国中小型房地产企业量体裁衣的融资方式进行了阐述。本文的思路是：第一章引出选题背景与意义，总结国内外研究现状和观点。第二章基于企业融资基础理论，对中小房地产企业融资的相关概念及理论进行了描述。第三章，介绍中小型房地产企业融资的现状存在的问题。第四章对制约困境的瓶颈从企业自身、金融体系、法律背景等三方面进行了分析。第五章提出建议阐述了我国中小型房地产企业应根据企业的实际情况而实事求是选择合理的融资方式，如房地产开发各环节融资方式的选择、不同房地产开发项目融资方式的选择及不同规模房地产企业融资方式的选择。
二、房地产企业融资的相关概念和理论 （一）相关概念 1.中小房地产企业界定 房地产企业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产企业涉及范围较广，本文默认为房地产开发企业。中小型房地产企业本文按以下标准进行界定：
（1）国务院国有资产监督管理委员会划分标准。2003 年国务院国有资产监督管理委员会办公厅发布《关于在财务统计工作中执行新的企业规模划分标准的通知》（国资厅评价函(032)327 号）对各类大中小型企业划分标准做了规定。按
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照规定，中小型房地产企业是从业人员在 200 人以下，或销售额在 1.5 亿元人民币以下，或资产总额在 4 亿元人民币以下的所有房地产开发企业（如表 1 所示）。
表 1 房地产企业的分类标准 企业类型
从业人数
销售额
资产总额
大型房地产企业
200 人及以上
1．5 亿元及以上
4 亿元及以上
中小房地产企业
200 人以下
1．5 亿元以下
4 亿元以下
（2）国家建设部房地产企业资质分级标准。按 2003 年 3 月建设部出台的《房地产开发企业资质管理规定》，除对房地产企业开发经营年限、业绩、工程质量及其保证体系以及是否发生过重大工程质量事故、各类专业技术人员及其负责人资历等有明确规定外，还有很重要的注册资本门槛：一级资质注册资本为 5000 万元，二级资质注册资本为 2000 万元，三级资质注册资本为 800 万元，四级资质为 100 万元。
根据以上两个划分标准，对中小型房地产开发企业界定为：从业人员为在200 人以下、销售总额低于 1.5 亿元、资产总额低于 4 亿元、具备国家二级开发资质或者二级资质以下的房地产开发企业。
2.房地产融资 从广义上讲，房地产融资是指在房地产开发，流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资，融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集，运用和清算。从狭义上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接融资和间接融资的总和。内部融资主要包括自有资金和预售款项。内部融资因不需要支付利息或股息，是首选的融资方式。但单单依靠内部融资不能满足其资金需求，更多资金还需寻找外部融资。目前主要融资渠道有商业银行贷款、利用外资、房地产开发债券、股权出让或扩股融资、联合开发、房地产投资基金、房地产信托贷款等。
（二）MM 理论 MM 理论是经典的现代融资理论，该理论认为说在不考虑企业和个人所得税的情况下，企业无论通过发行债券融资还是股票融资，都不会影响其价值。但MM 定理有严格的假设条件，这些几近完善的市场条件在现实中根本不可能完全
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实现。
所以按照以现实中不存在的完善市场条件为前提的该理论直接选择房地产企业融资方式显然带有很大风险，但毕竟作为现代公司金融的经典值得学习其思路。
（三）优序融资理论 优序融资理论放宽 MM 理论完全信息的假设条件，以不对称信息理论为基础，考虑交易成本的存在，认为权益融资会传递企业经营的负面信息，而且外部融资要多支付各种成本。因为企业通过发行股票融资时，会被投资者误解为其前景不佳，由此新股发行总会使股价下跌，即债权融资是一种高质量的积极的市场信号，而股权融资是一种不被投资者看好的消极的市场信号。
按照优序融资理论，在信息不对称的条件下，房地产企业融资的最佳顺序是“先内部后外部，先债务后股权”。即企业更愿意内部融资。如果需要外部融资，企...